Renovation einer Liegenschaft mit gemischter Nutzung

Besitzen Sie eine renovationsbedürftige Liegenschaft, die einerseits durch Sie selbst bewohnt wird und gleichzeitig durch Ihre Einzelunternehmung genutzt wird? Wird die Liegenschaft renoviert, stellt sich beim Ausfüllen der Steuererklärung die Frage, wie diese Kosten korrekt und steueroptimal in Abzug gebracht werden.

Im Zusammenhang mit Liegenschaften, welche teils geschäftlich und teils privat genutzt werden, erscheint immer wieder der Begriff «Präponderanzmethode». Doch was bedeutet dieser Begriff? Bei gemischter Nutzung wird die Liegenschaft aus steuerlicher Sicht entweder ganz dem Privatvermögen oder ganz dem Geschäftsvermögen zugewiesen, je nachdem, ob diese überwiegend privat oder geschäftlich genutzt wird.

Falls Sie nicht sicher sind, ob Ihre Liegenschaft als Geschäftsvermögen oder Privatvermögen qualifiziert, können Sie dies je nach Kanton der privaten definitiven Veranlagung/Einschätzung der Steuerbehörde entnehmen, oder Sie informieren sich direkt bei Ihrer zuständigen Steuerbehörde.

Beispiel 1

Herr Müller wohnt in seiner ihm gehörenden Liegenschaft. Er ist zudem Inhaber der Einzelfirma Müller Malerarbeiten. Die Geschäftsräumlichkeiten befinden sich im Erdgeschoss der Liegenschaft, während Herr Müller die zwei Obergeschosse bewohnt. Die Hausfläche wird entsprechend zu 1/3 geschäftlich und zu 2/3 privat genutzt. Die gesamte Liegenschaft wird daher als Privatvermögen qualifiziert.

Zuweisung der gesamten Liegenschaft dem Privatvermögen Bei einem Umbau der Liegenschaft ist bei der Steuerdeklaration immer zu unterscheiden zwischen abzugsfähigen Liegenschaftsunterhaltskosten, Investitionskosten und Investitionskosten in Energiesparmassnahmen.

Da die gesamte Liegenschaft im vorherigen Beispiel dem Privatvermögen zugewiesen wurde, können entsprechend auf der gesamten Liegenschaft, d.h. auf dem privatbewohnten Teil und dem geschäftlich genutzten Anteil, sämtliche abzugsfähigen Unterhaltskosten in Abzug gebracht werden. Dabei ist keine Unterteilung in privat genutzten Anteil und geschäftlich genutzten Anteil vorzunehmen.

Investitionskosten sind nicht abzugsfähig. Diese können bei einem späteren Verkauf bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht werden, sofern die Anlagekosten effektiv geltend gemacht werden. Daher lohnt es sich, die Belege zu den Investitionskosten aufzubewahren.

Investitionskosten in Energiesparmassnahmen – zum Beispiel Wärmedämmung, Installation Photovoltaikanlage etc. – können im Jahr der angefallenen Kosten als Liegenschaftsunterhalt geltend gemacht werden.

Können die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienenden Investitionskosten (oder auch Rückbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau) im Jahr der angefallenen Aufwendungen nicht vollständig steuerlich berücksichtigt werden, so können die verbleibenden Kosten maximal auf die beiden nachfolgenden Steuerperioden übertragen werden, sofern das Reineinkommen negativ ist.

Die Voraussetzung dafür ist, dass der jeweilige Kanton energiesparende- und umweltschonende Investitionskosten auch als Liegenschaftsunterhaltskosten akzeptiert.

Beispiel 2

Herr Müller nutzt für die Einzelfirma Müller Malerarbeiten zwei der drei Stockwerke, und Herr Müller bewohnt nur die oberste Etage selbst. Entsprechend werden 2/3 geschäftlich genutzt und 1/3 privat. Aufgrund der Präponderanzmethode qualifiziert entsprechend die gesamte Liegenschaft als Geschäftsvermögen.

Zuweisung der gesamten Liegenschaft dem Geschäftsvermögen Gemäss obigen Ausführungen sind auch bei Zuweisung der Liegenschaft an das Geschäftsvermögen die Renovationskosten in Unterhalts- und Investitionskosten zu unterteilen.

Sämtliche Unterhaltskosten sind bei der Einzelunternehmung als Aufwand in Abzug zu bringen und reduzieren den Reingewinn bei der selbstständigen Erwerbstätigkeit.

Die Investitionskosten sind hingegen bei der Einzelunternehmung auf der Liegenschaft zu aktivieren, können jedoch in den Folgeperioden abgeschrieben werden.

Sofern aus dem Umbau bei der Einzelunternehmung ein Verlust resultiert und dieser nicht mit dem übrigen Einkommen verrechnet werden kann, kann dieser Verlust aus der selbstständigen Erwerbstätigkeit auf die nachfolgenden sieben Steuerperioden vorgetragen werden.

Exkurs Mehrwertsteuer (MWST)

Bei der MWST spielt die Präponderanzmethode keine Rolle. Bei der MWST ist lediglich die Unterscheidung in «unternehmerischer» Bereich und «nicht unternehmerischer» Bereich massgebend. Daher gelten die nachfolgenden Ausführungen unabhängig davon, ob die Liegenschaft bei der Einkommenssteuer dem Privatvermögen oder dem Geschäftsvermögen zuzuordnen ist.

Sofern die Einzelunternehmung mehrwertsteuerpflichtig ist und nach effektiver Methode abrechnet, ist bei der Mehrwertsteuer zu beachten, dass Aufwendungen und Investitionskosten, die direkt dem unternehmerischen Bereich der Einzelunternehmung zugeordnet werden können, grundsätzlich zum Vorsteuerabzug berechtigen. Kosten, die direkt dem nicht unternehmerischen Bereich (hier Wohnung) zugeordnet werden, berechtigen hingegen nicht zum Vorsteuerabzug. Bei Kosten, die nicht direkt zuordenbar sind (sogenannte gemischte Verwendung) – zum Beispiel Fassaden- oder Dachrenovation – ist der Vorsteuerabzug aufgrund eines Verteilungsschlüssel vorzunehmen. Für den Anteil des privaten Wohnbereichs ist kein Vorsteuerabzug möglich beziehungsweise fällt diesbezüglich eine Vorsteuerkorrektur an. Aufgrund einer möglichen späteren Nutzungsänderung empfehlen wir, die Rechnungsbelege zum Umbau während 26 Jahren aufzubewahren.

Hinweis: Rechnet die Einzelunternehmung die MWST mittels Saldosteuersatzmethode ab, kann kein Vorsteuerabzug vorgenommen werden.