Mit den vom Parlament in der Herbstsession 2023 verabschiedeten drei Vorlagen für kleinere Mietrechtsanpassungen sollen parlamentarische Initiativen in den Bereichen Untermiete und Formvorschriften für Mietzinsanpassungen sowie bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Neuerwerber einer Liegenschaft umgesetzt werden. Die Revisionen sind noch nicht in Kraft und unterstehen dem Referendum.
Klare Regeln schützen vor missbräuchlicher Untermiete
Das geltende Mietrecht will es dem Mieter ermöglichen, die Wohnung während einer vorübergehenden Abwesenheit (z. B. eines Auslandaufenthalts), einem Dritten unterzuvermieten, damit er den Mietvertrag nicht kündigen muss.
Mieter müssten bereits nach geltendem Gesetz die Zustimmung des Vermieters für die Untervermietung einholen. Häufig wird dies jedoch unterlassen. Vermieter werden über Untervermietungen oftmals nicht informiert, oder die Untermietbedingungen werden dem Vermieter vorenthalten. Vielfach erfährt der Vermieter erst aufgrund von Beschwerden durch Nachbarn von einer Überbelegung der Wohnung oder von (steten) Personenwechseln in der Mietwohnung.
Bereits heute ist eine Untermiete ohne Rückkehrabsicht des Mieters unzulässig. Ab wann eine Untermiete als zu lange gilt und vom Vermieter abgelehnt werden kann, ist jedoch nicht klar festgelegt. Zudem mangelt es heute an der Beweisbarkeit einer ungebührlich langen, «ewigen» Untermiete, wenn der Mieter einfach behauptet, er kehre «bald» selbst wieder ins Objekt zurück. Immer wieder treten Fälle auf, in denen eine Mietpartei mit einer günstigen Mietwohnung Geschäfte macht, statt sie zu bewohnen. Vom Untermieter werden missbräuchlich hohe Mietzinse verlangt, und der Mieter streicht die Differenz ein.
Künftig sollen Missbräuche durch Verschleierungstaktik wirksamer verhindert werden können. Das Recht zur Untermiete bleibt bestehen. Die Ausübung wird indes klarer festgelegt. Damit wird für Parteien und Gerichte Rechtssicherheit geschaffen:
● Das Gesuch zur Untermiete, inkl. der Bedingungen, soll künftig schriftlich eingeholt und auch die Zustimmung schriftlich erteilt werden müssen. Damit sind die Bedingungen klar und können bei einem Streit auch einfach nachgewiesen werden.
● Eine Untermiete soll maximal zwei Jahre dauern dürfen.
● Bei Gesetzesverstössen kann der Vermieter nach nutzloser schriftlicher Abmahnung ausserordentlich kündigen.
Diese gesetzlichen Regeln gelten nur, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Für die Untervermietung einzelner Zimmer oder der ganzen Wohnung, beispielsweise über Airbnb, können die Parteien auch vorab eine Vereinbarung abschliessen, die festhält, wie oft bzw. wie lange und zu welchem Preis der Mieter die Wohnung untervermieten darf. So muss der Mieter nicht in jedem Einzelfall vorher anfragen. Ehrlichen, korrekt handelnden Mietern entsteht durch die neuen Vorgaben kein Nachteil. Missbräuchliches Verhalten wird jedoch erschwert.
Eigenbedarf des neuen Eigentümers
Früher galt: Kauf bricht Miete. Heute werden dem Käufer einer Wohnung oder eines Geschäftslokals die bestehenden Mietverträge aufgezwungen. Dies ist ein massiver Eingriff in die Eigentumsfreiheit. Zur Abfederung gibt das Gesetz dem Neuerwerber eines vermieteten Geschäftsraums oder einer Wohnung bei «dringendem» Eigenbedarf ein ausserordentliches Kündigungsrecht. Die Gerichte stellen allerdings äusserst strenge Vorgaben an den Beweis der Dringlichkeit des Eigenbedarfs. Mit der verabschiedeten Gesetzesänderung sollen die Voraussetzungen für den Eigenbedarf klarer geregelt werden. Der neue Eigentümer soll innert der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin hin kündigen können, wenn sein Eigenbedarf für die Nutzung seiner Wohnung oder seines Geschäftslokals bei objektiver Beurteilung «bedeutend» und «aktuell» ist.
Spricht der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs eine Kündigung aus, bleibt das Recht des Mieters bestehen, ein Erstreckungsbegehren von maximal vier (bei Wohnungen) oder gar sechs Jahren (bei Geschäftslokalen) zu stellen. Auch eine Verkürzung der Verfahren ist nicht vorgesehen. Wie Bundesgerichtsentscheide zeigen, kann es selbst bei bewiesenem dringlichem Eigenbedarf noch Jahre dauern, bis der neue Eigentümer endlich seine eigene Wohnung oder seinen eigenen Gewerberaum nutzen kann. Durch die Anfechtung der Kündigung vor mehreren Gerichtsinstanzen kann der Entscheid jahrelang hinausgezögert werden. Ob die Neuregelung dem neuen Eigentümer die Nutzung seines Eigenheims oder Geschäftslokals rascher ermöglichen wird, muss die Praxis zeigen.
Referendum angekündigt
Der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz (SMV) hat das Referendum gegen die beiden Vorlagen zur Untermiete und zum Eigenbedarf des neuen Eigentümers ergriffen. Angesichts der bescheidenen Auswirkungen der Mietrechtsanpassungen erweckt dies den Eindruck, dass die Referenden vor allem dem Aufbau einer politischen Drohkulisse dienen. Das Parlament soll abgeschreckt werden, bereits überwiesene Initiativen zu den orts- und quartierüblichen Mietzinsen und der Anfechtung der Anfangsmietzinsen umzusetzen.
Früher galt: Kauf bricht Miete. Heute werden dem Käufer einer Wohnung oder eines Geschäftslokals die bestehenden Mietverträge aufgezwungen.
Informationen zum Thema
Der Wortlaut der Gesetzesänderungen kann hier nachgelesen werden.
Die Revisionen unterstehen dem Referendum und sind noch nicht in Kraft.
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