Der Bundesrat hat am 21. März 2025 eine Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) verabschiedet. Die Änderung betrifft die Erweiterung des Formulars für die Mitteilung des Anfangsmietzinses. So muss neu angegeben werden, auf welchem Stand des Referenzzinssatzes und der Teuerung der Mietzins des früheren Mieters basierte. Weitere im ursprünglichen Entwurf vorgeschlagene Änderungen zulasten der Vermieter hat der Bundesrat aufgrund der Rückmeldungen in der Vernehmlassung fallen gelassen. Die Änderung der Verordnung tritt am 1. Oktober 2025 in Kraft.
Der Bundesrat hatte im April 2024 einen Entwurf zur Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) in die Vernehmlassung geschickt. Der HEV Schweiz lehnte die Änderungsvorschläge ab. Sie hätten für Vermietende äusserst einschneidende Folgen gehabt (Der Hauseigentümer berichtete in der Ausgabe Nr. 13 vom 20. Juli 2024 auf Seite 3). Es machte den Anschein, Vermietende sollten mit zusätzlichen Formhürden davon abgehalten werden, Mietzinserhöhungen vorzunehmen, die ihnen von Gesetzes wegen zustehen. Der Verwaltungsaufwand hätte sich massiv vergrössert, so etwa in Zusammenhang mit der Beweisführung für Kostensteigerungen. Bewährte Jahrespauschalen der Schlichtungsbehörden wären verboten worden. Die neuen Formularhinweise hätten zu Rechtsunsicherheit geführt und Mietende zum Anfechten von Mietzinserhöhungen animiert. Vermietende hätten insbesondere nach einer energetischen oder wertvermehrenden Sanierung vermehrt mit langen Beweisverfahren über die zulässige Rendite oder die ortsüblichen Mietzinse rechnen müssen und riskiert, schlussendlich die wertvermehrende Investition nicht mehr amortisieren zu können. Auch für Schlichtungsbehörden und Gerichte hätten die Vorschläge zu massiven Mehrbelastungen geführt. Ohne triftigen Grund wurde sodann vorgeschlagen, die Kaufkraftsicherung der investierten Eigenmittel des Eigentümers zu reduzieren. Die Mieten sollten künftig nicht mehr zu 40 Prozent, sondern nur noch zu 28 Prozent an die allgemeine Teuerung angepasst werden können. Damit wären Mieterinnen und Mieter – unabhängig von ihrem Einkommen und Vermögen – zulasten der Vermietenden begünstigt worden.
Vermieterfeindliche Revision abgeschwächt
Nach Auswertung der Vernehmlassung hat der Bundesrat am 21. März 2025 über die Änderung der Verordnung (VMWG) entschieden. Die gravierendsten Vorschläge wurden aufgrund der Rückmeldungen aus der Vernehmlassung fallengelassen. Die verbleibenden Änderungen bringen neue Formvorgaben, insbesondere für die Neufestlegung der Anfangsmietzinse in Kantonen mit einer Formularpflicht. Die Angaben, die der Vermieter auf dem Formular für die Mitteilung des Anfangsmietzinses zwingend ausfüllen muss, werden erweitert (neuer Art. 19 Abs. 3 VMWG). So müssen neu die zuletzt geltenden Werte für den Referenzzinssatz und für die Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise LIK) des Mietzinses, der vom Vormieter im früheren Mietvertrag bezahlt wurde, angegeben werden.
Änderungen erfordern neue Formulare
Die Kantone können gestützt auf Artikel 270 Absatz 2 OR eine Formularpflicht für die Mitteilung des Anfangsmietzinses für obligatorisch erklären. Der Inhalt der Formulare bestimmt der Bund. Gegenwärtig gilt in sechs Kantonen (BS, FR, GE, LU, ZG, ZH) eine vollständige und in zwei Kantonen (NE, VD) eine auf bestimmte Gemeinden oder Bezirke beschränkte Formularpflicht. Diese Kantone müssen die Inhalte der eigenen Formulare anpassen, damit sie den Vermietern rechtzeitig zur Verfügung stehen. Sie müssen also die Rubriken einfügen, damit für den Mietzins des früheren Mieters die zuletzt geltenden Stände des Referenzzinssatzes und der Teuerung angegeben werden können. Auch Vermieter und Verwaltungen, die eigene Formulare vom Kanton bewilligen liessen, müssen diese rechtzeitig anpassen und bewilligen lassen. Ab dem 1. Oktober dürfen keine alten Anfangsmietzins-Formulare mehr verwendet werden.
Staffelmiete ohne Formularmitteilung
Bereits am 29. September 2023 hatte das Parlament zwei Änderungen des Mietrechts im Obligationenrecht (OR) beschlossen. Artikel 269d Abs. 4 OR sieht neu vor, dass für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung und anderer einseitiger Vertragsänderungen eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift auf dem vorgeschriebenen Formular zulässig ist. Die Formulare müssen also nicht mehr einzeln handschriftlich unterzeichnet werden. Dies reduziert den Verwaltungsaufwand von grossen Verwaltungen. Zudem legt das Gesetz nun ausdrücklich fest, dass bei der Staffelmiete kein Formular mehr verwendet werden muss, um dem Mieter die vertraglich bereits abgemachten einzelnen Mietzinsstaffeln mitzuteilen (Art. 269d Abs. 5 OR). Die Mitteilung muss künftig schriftlich erfolgen. Die Revision von Artikel 269d Absatz 5 erfordert auch eine Anpassung der Mietrechtsverordnung (Art. 19 Abs. 2 VMWG; Art. 19a VMWG).
Der Bundesrat hat diese Mietrechts-Änderungen im Gesetz (OR) und der Verordnung (VMWG) per 1. Oktober 2025 in Kraft gesetzt. Die neuen Bestimmungen finden sich auch online auf der Website des HEV Schweiz (hev-schweiz.ch/vermieten/mietrecht) unter Mietrechtsrevisionen.
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