Gegen einseitige und praxisfeindliche Mietrechtsänderungen

Die bundesrätlichen Vorschläge im Entwurf zur Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) hätten einen unverhältnismässigen Zusatzaufwand für Vermieter zur Folge und führten zu Rechtsunsicherheit. Damit würden Auseinandersetzungen vor Schlichtungsbehörden provoziert und die Verfahren mit einem enormen Beweis- und Prüfaufwand aufgebläht. Eine rasche, niederschwellige Schlichtung wäre nicht mehr möglich.

Mit der Verordnungsänderung will der Bundesrat kurzfristig die Mietzinse dämpfen und den Mietwohnungsmarkt noch mehr verbürokratisieren. Vermietende sollen davon abgehalten werden, Mietzinserhöhungen vorzunehmen, die ihnen von Gesetztes wegen zustehen. Hierzu werden der Verwaltungsaufwand massiv vergrössert, neue formelle Vorschriften eingeführt und Mietende zur Anfechtung von Mietzinserhöhungen infolge Kostensteigerung aufgefordert. Vermieter müssen damit rechnen, nach einer energetischen oder wertvermehrenden Sanierung in ein langes Beweisverfahren über die zulässige Rendite oder die ortsüblichen Mietzinse gezogen zu werden und schlussendlich die wertvermehrende Investition nicht mehr amortisieren zu können.

Verbot von Kostensteigerungspauschalen

Vermietende dürfen von Gesetzes wegen den Mietzins erhöhen, um den Anstieg der Betriebs- und Unterhaltskosten auszugleichen. Hierfür gelten heute je nach kantonaler Praxis vieler Schlichtungsbehörden und Gerichte unterer Instanzen Jahrespauschalen. Diese bewährte Praxis soll nun gemäss Verordnungsentwurf verboten werden. Stattdessen müssten die Kostensteigerungen in Zukunft nach der «tatsächlichen Kostenentwicklung» bestimmt werden. Der Aufwand für den konkreten Nachweis von Kostensteigerungen ist namentlich für private Vermieter angesichts der bescheidenen Beträge absolut unverhältnismässig. Bei einer Anfechtung der geltend gemachten Kostensteigerung durch den Mieter müssten die Schlichtungsbehörden und Gerichte nicht nur die Aufstellungen der Mehrjahresvergleiche, sondern sämtliche Rechnungsbelege des Vermieters von mindestens sechs Rechnungsjahren kontrollieren und den Mehrjahresdurchschnitt vergleichen. Das Gesetz selbst verlangt keine Verrechnung nach effektivem Aufwand und schliesst die Verwendung ortsüblicher Pauschalen keineswegs aus.

Einseitige Reduktion der Teuerungsanpassung

Heute können Vermieterinnen und Vermieter den Mietzins zur Berücksichtigung der Kaufkraftsicherung der investierten Eigenmittel zu 40 Prozent der allgemeinen Teuerung anpassen. Dies galt bereits in den 1980er-Jahren vor Inkrafttreten des heutigen Mietrechts. Ohne Grund wird nun vorgeschlagen, diesen Teuerungsausgleich auf 28 Prozent zu reduzieren. Damit sollen Mieterinnen und Mieter – unabhängig von Einkommen und Vermögen – zulasten der Vermietenden begünstigt werden. Und dies, obwohl Mietende, die schon Jahre in einer Wohnung leben, während langer Zeit von stabilen oder sogar sinkenden Mieten profitiert haben. Die Durchschnittsmiete in der Schweiz für neue und alte Wohnungen beträgt laut Bundesamt für Statistik 1412 Franken. Seit 2000 werden im Durchschnitt nur 14 bis 18 Prozent des Bruttoeinkommens für die Miete aufgewendet. Zudem ist die Teuerung ohnehin tief: Gemäss SNB-Prognose wird sie 2024 bei rund 1,3 Prozent zu liegen kommen, 2025 bei 1,1 Prozent und 2026 bei 1,0 Prozent. Angesichts dieser Fakten ist es unverständlich, weshalb die Mietzinsregeln, die seit 1990 gelten, einseitig zulasten der Vermieterinnen und Investoren verändert werden sollen.

Aufforderung zur Mietzinsanfechtung

Auf dem Formular für Mietzinserhöhungen sowie auf dem kantonalen Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses soll neu ausdrücklich vermerkt werden, dass die Mietpartei jede Mietzinserhöhung – egal aus welchem Grund sie erfolgt – mit der Einrede des übersetzten Ertrags oder der Überschreitung des orts- oder quartierüblichen Mietzinsniveaus anfechten kann. Der vorgeschlagene neue Hinweis auf dem Formular würde dazu führen, dass Mieter vermehrt eine Mietzinserhöhung – etwa infolge einer Erhöhung des Referenzzinssatzes oder nach wertvermehrenden Investitionen – als missbräuchlich anfechten. Dies mit der Begründung, der Vermieter erziele einen übersetzten Ertrag. Vor Schlichtungsbehörden und Gerichten müsste nicht nur die eigentliche Mietzinserhöhung geprüft werden. Zusätzlich wäre noch der zulässige Mietertrag (Rendite des Vermieters) oder die Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses zu kontrollieren. Hierfür müssten stapelweise Belege vorgelegt und komplizierte Berechnungen erstellt werden. Für Schlichtungsbehörden sowie Gerichte, welche die Überprüfung gemäss Gesetz im «vereinfachten Verfahren rasch und niederschwellig» machen müssen, ist dies schlicht illusorisch.

Nein zur vermieterfeindlichen Revision

Das Mietrecht krankt bereits heute an zu vielen komplizierten Formvorschriften. Mit den vorgeschlagenen zusätzlichen Vorgaben würden für private Vermieter weitere Formfallen aufgestellt und die Verwaltung massiv verkompliziert. Die Folge wäre ein weiterer Rückzug der Privaten vom Mietwohnungsmarkt. Die vorgeschlagenen Mietrechtsanpassungen sind einseitig und kontraproduktiv. Investitionen in Wohnraum würden noch unattraktiver und damit die erforderliche Erneuerung und der Bau von neuem Wohnraum ausgebremst.