Langfristig lohnt es sich prinzipiell, in eine energetische Sanierung eines Wohngebäudes zu investieren und erneuerbare Energien zu nutzen – aus verschiedenen Gründen: Neben der Steigerung des Wohnkomforts und der Reduktion der Energiekosten wirkt die Investition auch wertsteigernd auf das Gebäude. Wählt man geeignete Materialien, leisten energetische Gebäudesanierungen darüber hinaus einen aktiven Beitrag an den sorgsamen Umgang mit Ressourcen und damit an unsere Umwelt.
Um im konkreten Fall beurteilen zu können, ob die energetischen Sanierungsmassnahmen wirtschaftlich sind oder nicht, sind vor allem die persönliche sowie die künftige Situation der Eigentümerschaft, der Gebäudezustand sowie der Betrachtungszeitraum von zentraler Bedeutung. Investitionen in ein Wohngebäude und deren Payback sind langfristig zu betrachten. Einzig Steuervorteile können, durch die Abzugsmöglichkeit über maximal drei Steuerjahre, als kurzfristiger Beitrag an die Amortisation der Investitionskosten betrachtet werden. Der tiefere Energieverbrauch und die damit einhergehenden sinkenden Betriebskosten zahlen sich erst mittel- bis langfristig aus. Da eine energetische Sanierung je nach Eingriffstiefe und Umfang der umzusetzenden Massnahmen mit mehr oder weniger hohen Investitionen verbunden ist, lohnt es sich, zur Beurteilung und Gegenüberstellung verschiedene Sanierungsszenarien zu vergleichen. Für die Amortisationszeit macht es einen grossen Unterschied, ob lediglich kostengünstig ein veraltetes Heizungssystem ersetzt wird, oder ob umfassende Massnahmen mit hohem Investitionsvolumen amortisiert werden müssen. Grundsätzlich sollte eine energetische Sanierung von aussen nach innen umgesetzt werden, nach dem Motto: «Zuerst den Energieverbrauch durch Dämmen senken und danach die Wärmeerzeugung erneuern.»
Sanierungstiefe, Investitionsbedarf und Rentabilität
Der Investitionsbedarf für umfassende Massnahmen entspricht im schweizerischen Durchschnitt etwa der Marktwertsteigerung, die sich aus der Sanierung ergibt. Diese begründet sich in den getätigten Instandsetzungen, der Kapitalisierung der höheren Nettomieten und der höheren Zahlungsbereitschaft für nachhaltig beheizte Liegenschaften. Aufgrund der beträchtlichen Marktwertsteigerung bei deutlich geringeren Investitionskosten schneidet ein reiner Heizungsersatz bezüglich Rentabilität für Hauseigentümer meist deutlich besser ab als umfassende energetische Massnahmen. Dafür können bei dieser Variante jedoch der Wärmebedarf nicht reduziert und das Wohnraumklima sowie der Wohnkomfort nicht verbessert werden. Zudem ist zu berücksichtigen, dass eine Erhöhung des Marktwerts erst im Falle eines Handwechsels relevant ist und für viele Eigentümer die Senkung der Nebenkosten sowie, im Falle eines Renditeobjektes, eine mit der Sanierung verbundene Erhöhung der Mietzinseinnahmen im Vordergrund stehen. Vor dem Hintergrund wahrscheinlicher künftiger Regulierungsverschärfungen sollte vor allem dem Werterhalt der Liegenschaft die nötige Beachtung geschenkt werden – sowohl bei Renditeobjekten wie auch bei selbstbewohntem Wohneigentum.
Ob selbstbewohnt oder vermietet macht einen Unterschied
Die Rentabilität und die Amortisationszeit der getätigten Investitionen in eine energetische Sanierung von Wohnbauten sind nebst der Summe der verschiedenen Sanierungsmassnahmen selbstverständlich auch von lage- und objektspezifischen Eigenschaften abhängig – wie der Mikro- und Makrolage des Objektes, der Höhe möglicher Fördergelder, der Steuerersparnisse sowie der Grösse der Liegenschaft. Typischerweise fällt die Wirtschaftlichkeit bei vermieteten Mehrfamilienhäusern gegenüber selbstgenutztem Wohneigentum besser aus – aufgrund der Überwälzbarkeit des wertvermehrenden Anteils der Investitionskosten auf die Mietzinse.
Bei selbstbewohntem Wohneigentum kann bei einem späteren Verkauf meist nur mit einer mässigen Entschädigung der Sanierungsinvestitionen durch den Markt gerechnet werden. Die Wirtschaftlichkeit der Massnahmen bei Eigennutzung wird demnach umso attraktiver, je länger das Gebäude noch selbst bewohnt wird. Kurz vor einer geplanten Veräusserung in eine umfassende energetische Sanierung zu investieren, ist meistens nicht wirtschaftlich. Den dafür geforderten Mehrpreis investieren potenzielle Käufer erfahrungsgemäss lieber in eigene Sanierungsleistungen nach dem Kauf, die sie massgeschneidert auf die eigenen Bedürfnisse ausrichten können.
Im Rahmen des Sanierungskonzeptes lohnt es sich demnach, den Bauteilzyklus des Gebäudes und den Lebenszyklus der Bewohner zu analysieren. Massnahmen können so bedarfsgerecht gebündelt werden. Eine umfassende, kostenintensive Gesamterneuerung ist zweifelsohne der «Königsweg». Betrachtet man die wirtschaftlichen Aspekte der einzelnen Massnahmen, bringt dieser jedoch nicht immer den maximalen Nutzen für den investierten Franken.
Alles oder nichts? Eine Frage der Perspektive
Hohe Investitionskosten sind verständlicherweise für viele Hauseigentümer ein zentrales Argument, zögernd mit einer umfassenden energetischen Gebäudesanierung umzugehen. Hemmend wirken oft der aufwendige Bauprozess und die mit den Massnahmen verbundenen indirekten Folgekosten, wie das Beispiel einer nachträglichen Dämmung der Gebäudehülle zeigt: Mit dem Dämmen der Aussenhaut müssen auch Fensterbänke, Sonnenschutz und Dachrandanschlüsse angepasst werden. Durch die Bauarbeiten, das Baugerüst und die Baustelleninstallation bedürfen nach Abschluss der Sanierungsarbeiten meist Umgebungsflächen und Wege einer Instandsetzung. Erschwerend kommt hinzu, dass die mittlerweile strengen gesetzlichen Vorgaben kaum noch kostensparende Zwischenlösungen zulassen, so dass für den Bezug von Fördermitteln oft nahe dem Neubaustandard saniert werden muss. Für Eigenheimbesitzer bedeutet dies meist alles oder nichts! Speziell ältere Eigenheimbesitzer stehen da vor einer Herkulesaufgabe, zumal sich hohe Investitionssummen nur über einen langen Zeitraum amortisieren lassen. Oft gilt es deshalb, einen Kompromiss zu finden, schliesslich muss es nicht immer alles oder nichts heissen. Mit eher geringem Aufwand, wie beispielsweise der Dämmung der Kellerdecke oder des Dachbodens, lassen sich auch kostengünstig wirtschaftliche und trotzdem wirksame Effekte erzielen.
Für viele Hauseigentümer in älteren Bestandesbauten gilt es aus finanziellen Gründen, investitionsgünstige Lösungen für eine energetische Sanierung zu finden. Wird eine Sanierung auf das wesentliche beschränkt, verlangt diese Reduktion ein Maximum an Wirksamkeit der einzelnen Massnahmen in Bezug auf das zur Verfügung stehende Kapital. Konkret beschränken sich die finanziellen Mittel vielleicht auf ein zeitgemässes Heizungssystem mit entsprechender Warmwasseraufbereitung. Dies kann dann objektspezifisch mit zielgerichteten punktuellen Effizienzmassnahmen und in Absprache mit Fachspezialisten optimal ergänzt werden. Damit das neue Heizsystem zwar die nötige, gleichwohl aber möglichst wenig Wärmeenergie zur Verfügung stellen muss, sind unterstützende Massnahmen wie die erwähnte Dämmung der Kellerdecke und des Estrichbodens sinnvoll.
Durch Optimierung der Heizkurve, der Raumtemperaturen sowie der Wärmeverteilung und einem hydraulischen Abgleich kann auch merklich Energie gespart werden, genauso wie beim Sparen von Warmwasser durch Spararmaturen. Je beschränkter die eigenen finanziellen – und baulichen Möglichkeiten sind, desto leiser wird das eigene Wunschkonzert und umso wichtiger wird die Effizienz der einzelnen realisierbaren Massnahmen.
Bei selbstbewohntem Wohneigentum kann bei einem späteren Verkauf meist nur mit einer mässigen Entschädigung der Sanierungs-
investitionen gerechnet werden.
Bauen für die Zukunft
