Vor zwei Jahren haben wir an dieser Stelle im Zuge unserer halbjährlichen Bewertungsaktionen versucht abzuschätzen, wie sich der Immobilienmarkt aufgrund der damals beginnenden Corona-Pandemie entwickeln wird. Wir gingen davon aus, dass ein Abgleiten der Wirtschaft in eine Rezession und damit verbunden eine Zunahme der Arbeitslosigkeit unvermeidbar sein würde. Verschiedene Marktbeobachter schätzten, dass die Nachfrage nach Eigenheimen gestört und dies zu einem temporären Druck auf die Preise von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern führen würde. Wie wir im Beitrag zur vergangenen Aktion vom 1.12.2021 bereits festhalten konnten, liess sich der Immobilienmarkt in den vergangenen zwei Jahren jedoch kaum von Corona beeindrucken.
Wohneigentum weiterhin begehrt
Gemäss Publikation vom März zum «Schweizer Immobilienmarkt 2022» der Credit Suisse ist der Wunsch nach Wohneigentum weiterhin sehr gross. Obwohl aufgrund der sehr tiefen Hypothekarzinsen bisher Kaufen nach wie vor günstiger ist als Mieten, wird das Eigenheim mehr und mehr zu einem Luxusgut. Gemäss Marktbeobachter Realmatch360 stiegen die Suchabos in der Zeit von Ende 2019 bis Ende 2021 für Eigentumswohnungen (EW) um 16 % und für Einfamilienhäuser (EFH) sogar um 18 %. Nachgefragt werden vor allem mittelgrosse EW und grosse EFH. Demgegenüber sank im gleichen Zeitraum die Angebotsziffer für EW von 2,2 % auf 1,6 % und bei den EFH von 2,4 % auf 1,4 %. Nur in 17 von den 110 Schweizer Regionen liegt die Angebotsziffer noch über 2,0 %. Dazu zählen das gesamte Tessin, grosse Teile des Wallis und einzelne Regionen in den Kantonen Waadt und Freiburg. In der gesamten Deutschschweiz liegt die Angebotsziffer dagegen fast flächendeckend unter 1,0 %.
Zu den nach wie vor hohen Preisen trägt auch die geringe Neubautätigkeit bei. Gemäss CS liegt diese beim Wohneigentum um 40 % tiefer als vor zehn Jahren. Allerdings stellt die Studie beim Bau von Einfamilienhäusern eine leichte Trendwende fest, ist doch innert Jahresfrist die Zahl der Baubewilligungen in diesem Segment um 7,1 % gestiegen, und bei den entsprechenden Baugesuchen liegt die Zahl sogar bei +11,4 %.
Wie sieht nun die Zukunft aus, nachdem der Corona-Einfluss verebbt ist, aber die Auswirkungen des Ukraine-Konflikts und damit einhergehend die gestiegenen Kosten für Energie noch unabsehbar sind? Zudem ist damit zu rechnen, dass die langfristigen Zinsen für die Finanzierung von Eigenheimen steigen werden bzw. sind sie bereits gestiegen (siehe «Economics Alert» der Credit Suisse vom 2.5.2022). Dies betrifft insbesondere die Festypotheken. So sind z. B. 5-jährige Festhypotheken seit Anfang 2021 von durchschnittlich 1,1 % bis Ende des 1. Quartals 2022 auf beinahe 2 % gestiegen! Wie bereits verschiedene Medien berichteten, ist auch mit steigenden Energiekosten zu rechnen. Das bedeutet, dass z. B. bei einer Eigentumswohnung die seit einigen Jahren geltende Regel von «Kaufen ist billiger als Mieten» mittelfristig nicht mehr zutreffen wird. Erst mittelfristig deshalb, da gemäss Schweizerischer Nationalbank über 80 % der Eigentümer eine Festhypothek abgeschlossen haben (Stand Ende 2020). Die Auswirkungen werden also generell nicht kurzfristig zu spüren sein.
Aufgrund all dieser Einflüsse dürfte es in den kommenden Monaten spannend werden, wie sich die Preise von Wohneigentum weiterentwickeln. Dies ist eventuell der Moment, in dem sich die Leserin oder der Leser über den momentanen Wert der Eigentumswohnung bzw. des Einfamilienhauses Gedanken machen sollte.
Es gibt viele Gründe, die eigene Liegenschaft bewerten zu lassen, sei es für eine Nachlassregelung, einen Verkauf, für eine allfällige Neufinanzierung im Hinblick auf einen Umbau, eine güterrechtliche Regelung oder einfach aus reiner Neugierde und zur Standortbestimmung.
Keine Besichtigung notwendig
Dank der heute zur Verfügung stehenden Anwendungen wie Google Maps und eines effizienten Berechnungstools unserer Partnerfirma für hedonische Bewertungen und deren GeoInfo-Models sowie einigen von Ihnen zu liefernden technischen Angaben ist es möglich, den Wert Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung auch ohne Besichtigung zu bestimmen.
Diese statistische Vergleichswertmethode (mittels multipler linearer Regression) beurteilt ein Objekt nach den äusseren und inneren Werten. Zu den äusseren Werten gehören die Makrolage (Zugehörigkeit zu einer Region, Attraktivität der Gemeinde, Steuerkraft, Erreichbarkeit des nächsten Wirtschaftszentrums usw.) sowie die Mikrolage (Distanzen zu öffentlichem Verkehr, Sicht, Besonnung, Immissionen usw.). Letztere basiert zudem auf einem Höhen- wie auch auf einem Landschaftsmodell (swisstopo). Die inneren Werte hingegen berücksichtigen die umfangreichen Informationen über quantitative Faktoren einerseits (Grundrissgrösse und -qualität, Volumen, Nutzfläche, Zimmerzahl usw.) und über qualitative Angaben (Baujahr, Zustand, Ausbaustandard usw.) andererseits. Zusätzlich fliessen spezielle wertmindernde oder wertvermehrende Informationen und Zusatzobjekte in die Auswertung ein. Insgesamt bestimmen alle diese Einzelfaktoren den Gesamtwert einer Liegenschaft.
Mitgliederaktion
HEV-Schätzungsaktion EFH/STWE
Aufgrund der nach wie vor grossen Nachfrage bietet der Hauseigentümerverband Schweiz seinen Lesern erneut die Möglichkeit, ihr Eigenheim mit Preisen des aktuellen Marktes zu vergleichen. Füllen Sie das Schätzungs-Formular vollständig aus, und reichen Sie es rasch ein. Es erfolgt kein Besuch durch einen Experten.
Die Bewertungsspezialisten der Schätzungsabteilung des HEV Zürich nehmen die Bewertung mittels der autorisierten, aktuellen hedonischen Bewertungsfunktion der Firma Wüest Partner AG vor. Innert drei bis vier Wochen erhalten Sie als Kunde des HEV Zürich eine ausführliche Auswertung, die nicht nur Auskunft über den mittleren Marktwert Ihrer Immobilie gibt, sondern auch Angaben über die statistische Preisspanne, die Positionierung der Liegenschaft im Preisspektrum der Region und über das Rating des örtlichen Marktes vermittelt. Ebenso wird ein geschätzter Mietwert generiert. Unter: hev-zuerich-hedonic.wuestappraisal.com können Sie die Bewertung auch direkt vornehmen.
Die angebotene Computerschätzung eignet sich für kurante Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, nicht aber für Luxus- oder Abbruchobjekte, Mehrfamilien- und Geschäftshäuser. HEV Schweiz
Expertenschätzung
Viele HEV-Sektionen führen konventionelle Schätzungen durch. Dabei wird Ihre Liegenschaft von einem professionellen Schätzer besichtigt. Sie erhalten einen mehrseitigen Schätzungsbericht für Ihre Akten. Dieser enthält alle wichtigen Daten und einen Baubeschrieb. Die Kosten einer solchen Schätzung sind allerdings höher als diejenigen einer Computerschätzung und belaufen sich je nach Objekt auf deutlich über tausend Franken.
Computerschätzung
Aufgrund tausender Vergleichsobjekte wird Ihr Heim bewertet. Aktuell: Dem Modell liegen tatsächlich erzielte Liegenschaftspreise zugrunde. Praktisch: Sie füllen nur einen Fragebogen aus; Sie erhalten keinen Besuch. Zuverlässig: Für Durchschnittsobjekte hat sich die hedonische Methode bewährt. Vorsicht ist bei Luxus- und Abbruchobjekten angezeigt. Nicht geeignet ist die Methode für Mehrfamilien- und Geschäftshäuser.
