Photovoltaikanlage Ich habe eine Photovoltaikanlage auf das Dach meines Hauses aufstellen lassen. Kann ich diese Kosten bei den Steuern abziehen?
Die Kosten für Massnahmen an bestehenden Gebäuden, die der rationellen Energieverwendung oder zur Nutzung erneuerbarer Energien dienen, bilden zwar oft wertvermehrende Aufwendungen, werden aber kraft gesetzlicher Regelung den Unterhaltskosten gleichgestellt. Sie können deshalb als Liegenschaftsunterhalt geltend gemacht werden. Privatpersonen können jedoch keine Abschreibungen geltend machen.
Seit diesem Jahr lässt nun auch der Kanton Luzern die Kosten für die erstmalige Errichtung einer PV-Anlagen zum Abzug zu. Der Kanton Graubünden lässt die Erstellungskosten seit dem Jahr 2021 zum Abzug zu. Die Kantone sind nicht verpflichtet, energetische Massnahmen steuerlich zu fördern. Es empfiehlt sich daher unbedingt, die Abzugsfähigkeit im eigenen Wohnkanton abzuklären.
Wichtig ist, dass die Erstellungskosten nur bei bestehenden Gebäuden zum Abzug zugelassen sind. Bei einem Neubau, einer neubauähnlichen Umbaute (Totalsanierung), die einem Neubau gleichkommt, oder bei zeitnah zur Erstellung der Liegenschaft erfolgtem Einbau der Anlage handelt es sich aus steuerrechtlicher Sicht grundsätzlich um vom Einkommen nicht abzugsfähige Anlagekosten. Wie lange ein Gebäude als «Neubau» gilt, der nicht zum Abzug qualifiziert, ist von Kanton zu Kanton anders geregelt.
Im Kanton Zürich beispielsweise gelten die Kosten für die Erstellung einer Photovoltaikanlage dann als abziehbare Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, wenn der Einbau der Anlage mindestens ein Jahr nach dem Neubau (oder der Totalsanierung, die einem Neubau gleichkommt) erfolgt und die entsprechende Liegenschaft seither mindestens ein Jahr bewohnt wurde. Der Kanton Aargau hingegen lässt die Kosten für energiesparende Massnahmen zum Abzug zu, wenn die Arbeiten frühestens fünf Jahre nach der Erstellung ausgeführt werden.
Staffelung Unterhaltskosten Ich habe gehört, dass ich meine Liegenschaftsunterhaltskosten über drei Jahre verteilen kann. Ist dies richtig?
Liegenschaftsunterhaltskosten und Investitionskosten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, sind in dem Steuerjahr abziehbar, in dem die Rechnung gestellt wurde (oder, je nach Kanton, die Zahlung erfolgte).
Seit dem Steuerjahr 2020 sind Investitionskosten, die dem Energiesparen und Umweltschutz dienen, und Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau unter gewissen Voraussetzungen auf maximal zwei nachfolgende Steuerjahre übertragbar.
Andere Liegenschaftsunterhaltskosten können demgegenüber immer nur in dem Steuerjahr, in dem die Rechnung gestellt wurde, geltend gemacht werden.
Eine Übertragung auf das Folgejahr ist zudem nur möglich, wenn die Kosten im Jahr der Rechnungsstellung (Jahr n) steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden, da ein negatives Reineinkommen resultiert. D. h. nur bei einem negativen Reineinkommen können die Aufwendungen auf das Steuerjahr n+1 oder – sofern dies ebenfalls ein negatives Reineinkommen aufweist – auf das Steuerjahr n+2 übertragen werden.
Mit anderen Worten ist lediglich eine Übertragung von energiesparenden Investitionen oder Rückbaukosten möglich, sofern in den jeweiligen Jahren ein negatives Reineinkommen resultiert.
Gartenpflege Für die regelmässige Pflege unseres Gartens wie bspw. das Zurückschneiden von Bäumen und Sträuchern haben wir Kosten. Können wir diese in der Steuererklärung abziehen?
Liegenschaftsunterhaltskosten sind grundsätzlich in dem Steuerjahr abziehbar, in dem die Rechnung dafür gestellt wurde (oder, je nach Kanton, die Zahlung erfolgte).
Das erstmalige Ansetzen von Bäumen, Sträuchern und Pflanzen ist steuerlich nicht abzugsfähig. Gleiches gilt für das erstmalige Erstellen von Stützmauern, Steingärten, Biotopen etc.
Hingegen können Sie den Ersatz mehrjähriger Sträucher oder auch von Zaunreparaturen geltend machen. Gleiches gilt für die Kosten des Gärtners für die Pflege mehrjähriger Sträucher und Pflanzen, die Grünabfuhr und den Häckseldienst. Auch der gleichwertige Ersatz von Rasenmähern ist steuerlich abzugsfähig. Wenn Sie hingegen Ihren alten Rasenmäher durch einen modernen, teureren Rasenroboter ersetzen, können Sie diese Kosten in der Regel maximal bis zur Höhe des alten Rasenmähers abziehen.
Es ist zu beachten, dass es beim Gartenunterhalt kantonale Unterschiede gibt.
Ferienhaus im Ausland Ich habe ein Ferienhaus in Italien. Dieses wird bereits dort versteuert. Weshalb muss ich dieses Grundeigentum in der Schweiz auch versteuern?
In der Schweiz sind aufgrund der persönlichen Zugehörigkeit (Wohnsitz) sämtliche in- und ausländische Vermögenswerte in der Steuererklärung zu deklarieren. Das ausländische unbewegliche Vermögen wird aber mittels einer sogenannten Steuerausscheidung von der Steuer in der Schweiz ausgenommen. Das ausländische Vermögen und Einkommen des Grundeigentums wird jedoch für die Herleitung des Steuersatzes in der Schweiz satzbestimmend berücksichtigt. Mit der Steuerausscheidung wird sichergestellt, dass das Eigentum nicht doppelt besteuert wird.
Vermietung MFH Ich habe ein Mehrfamilienhaus, das ich vermiete. Wie wer-den die Nebenkosten bei vermieteten Liegenschaften berücksichtigt?
Es gibt zwei Möglichkeiten, die Mietzinseinnahmen und die damit zusammenhängenden Kosten zu deklarieren. Dies sind die Netto-Variante und die Brutto-Variante:
Die Netto-Variante: Erhebt und verrechnet der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer detaillierten, jährlichen Abrechnung, so sind lediglich die Mietzinseinnahmen als Einkommen zu deklarieren («Mietzins netto» gemäss der Bezeichnung in den Mietverträgen des HEV, andernorts auch als «Mietrohertrag» bezeichnet). Von diesen Einnahmen können die Unterhaltskosten, die Verwaltungskosten an Dritte und jene Betriebskosten (sog. Eigentümerlasten) abgezogen werden, die den Mietern nicht im Rahmen der Nebenkostenabrechnung direkt weiterverrechnet werden. Anstelle der effektiv angefallenen Kosten kann bei Liegenschaften im Privatvermögen ein Pauschalabzug geltend gemacht werden.
Die Brutto-Variante: Erfolgt die Vermietung inklusive sämtlicher Nebenkosten, so sind die gesamten Einnahmen als Einkommen zu deklarieren («Mietzins brutto» gemäss der Bezeichnung in den Mietverträgen des HEV). Von diesen Einnahmen können sämtliche Unterhaltskosten, Verwaltungskosten, Nebenkosten und Eigentümerlasten abgezogen werden, die dem Vermieter im Zusammenhang mit der Liegenschaft entstehen (ausgenommen sind natürlich immer die wertvermehrenden Investitionen).
Werden die Nebenkosten separat pauschal verrechnet, ohne dass eine Abrechnung erstellt wird, erfolgt steuerlich die gleiche Behandlung wie bei der Brutto-Variante. Es sind die Einnahmen inklusive Nebenkosten zu deklarieren, und es können die Kosten gemäss der Brutto-Variante zum Abzug gebracht werden.
Bei der Brutto-Variante können von den gesamten effektiven Einnahmen inkl. Nebenkosten zuerst die zulässigen Nebenkosten in Abzug gebracht werden, die gemäss Mietrecht dem Mieter weiterverrechnet werden können. Anschliessend kann, bei Liegenschaften im Privatvermögen, vom Restbetrag die Unterhaltspauschale in Abzug gebracht werden.
Rechtsstreit Aufgrund eines Rechtsstreits mit unserem Nachbarn in Bezug auf unsere Liegenschaft sind erhebliche Anwalts-, Gerichts- und Prozesskosten entstanden. Können wir diese in Abzug bringen?
Fallen solche Kosten an im Zusammenhang mit Mietangelegenheiten (Sicherung des Ertrages), in Bezug auf die Werterhaltung der Liegenschaft bzw. zur Abwehr wertvermindernder Massnahmen (z. B. Einsprache gegen Bauprojekt, das wertmindernd auf eigene Liegenschaft wirkt oder Umzonungen), sind sie als Teil der werterhaltenden Kosten im Rahmen des Liegenschaftenunterhalts abzugsfähig. Wir empfehlen jedoch, die diesbezüglichen Regelungen des jeweils betroffenen Kantons vorgängig zu überprüfen.
STWE – Erneuerungsfonds Ich habe eine Eigentumswohnung. Die Verwaltung stellt mir neben den Unterhaltskosten jedes Jahr noch einen Betrag für den Erneuerungsfonds in Rechnung. Kann ich diesen Betrag auch in Abzug bringen?
Einzahlungen in einen Erneuerungsfonds sind in vielen Kantonen abzugsfähig, sofern diese Mittel später auch für den Unterhalt verwendet werden. Zu beachten bleibt, dass für die effektiven Aufwendungen, die aus dem Erneuerungsfonds bezahlt werden, kein Abzug mehr zugelassen ist.
Nicht vergessen werden darf aber der Umstand, dass der anteilige Saldo des Erneuerungsfonds sowie ein allfälliger anteiliger Zinsertrag im Wertschriftenverzeichnis deklariert werden muss.
Erbengemeinschaft mit MFH Ich bin an einer Erbengemeinschaft beteiligt. Als Erbengemeinschaft planen wir, das sich im Nachlass befindliche Mehrfamilienhaus zu sanieren. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten sollen Stockwerkeigentumseinheiten begründet und die Wohnungen unter den Erben aufgeteilt werden. Was gilt es zu beachten?
Der Zweck einer Erbengemeinschaft ist die Liquidation des Nachlasses. Mit anderen Worten soll die Erbengemeinschaft die Verteilung des Nachlassvermögens sowie dessen Verwaltung und Erhaltung bis zur Erbteilung sicherstellen.
Aktivitäten, die den eigentlichen Zweck der Erbengemeinschaft überschreiten, bergen das Risiko einer Umwandlung der Erbengemeinschaft in eine einfache Gesellschaft. Dabei bedarf es keiner ausdrücklichen Umwandlung der Erbengemeinschaft. Eine Umwandlung in eine einfache Gesellschaft kann sich vielmehr auch stillschweigend vollziehen aufgrund des tatsächlichen Verhaltens der Beteiligten (konkludent).
Mit der Umwandlung in eine einfache Gesellschaft ist die Teilung der Erbschaft vollzogen. Eine spätere Aufteilung des ursprünglichen Nachlasses zwischen den Erben, vorliegend der Stockwerkeinheiten, löst die Grundstückgewinnsteuerpflicht aus.
Weiter birgt die Umwandlung in eine einfache Gesellschaft das Risiko, durch die Steuerbehörden als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler (selbstständige Erwerbstätigkeit) qualifiziert zu werden. Erfolgt eine solche Qualifikation, unterliegen Verkäufe aus der Erbengemeinschaft nicht nur der kantonalen Besteuerung, sondern auch der direkten Bundessteuer. Zudem sind auf die erzielten Gewinne AHV-Beiträge zu leisten.
Seit dem Steuerjahr 2020 sind Investitionskosten, die dem Energiesparen und Umweltschutz dienen, unter gewissen Voraussetzungen auf maximal zwei nachfolgende Steuerjahre übertragbar.
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Der HEV-Ratgeber Immobilien-Wegweiser durch den Steuerdschungel richtet sich vorgängig an private Immobilieneigentümer und dient bei Steuerfragen als Nachschlagewerk sowie als leicht verständlicher Leitfaden. Er begleitet die fiktive Familie Miller beim Kauf, bei der Nutzung sowie beim Verkauf der Immobilie aus steuerlicher Perspektive. Der Ratgeber soll Immobilieneigentümer sensibilisieren, vor jedem Entscheid in Bezug auf die Immobilie auch die steuerlichen Aspekte gebührend zu berücksichtigen und in die Planung miteinzubeziehen.
Der Ratgeber wurde von Sibylle Merki, diplomierte Steuerexpertin, Master of Advanced Studies FH in Mehrwertsteuer, verfasst und 2022 von Sandro M. Hattemer, eidg. Diplomierter Steuerexperte, LL.M UZH International Tax Law, Executive MBA Universität Zürich, umfassend überarbeitet und aktualisiert. Beide Autoren verfügen über langjährige Erfahrung im Bereich Steuern und Immobilienfragen. Überarbeitete Neuauflage 2022, «Immobilien-Wegweiser durch den Steuerdschungel», Sandro M. Hattemer (Neuauflage); Sibylle Merki (1. Auflage). Fr. 39.– für Mitglieder, Fr. 46.– für Nicht-Mitglieder, hev-shop.ch
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