Wohnungsabnahme: So klappt es ohne Ärger

Rund um die ortsüblichen Zügeltermine herrscht reges Treiben auf dem Wohnungsmarkt. Der Umzug ist nicht selten mit viel Aufwand verbunden. Neben dem Papierkram muss auch der Wohnungswechsel zwischen dem alten und neuen Mieter koordiniert werden. Wie wird verhindert, dass der Auszug des Mieters nicht zum Stresstest wird, und wie geht der Vermieter am besten vor, wenn sich anlässlich der Wohnungsrücknahme Mängel zeigen?

Die Wohnungsabgabe ist der letzte Akt zwischen Vermieter und ausziehendem Mieter. Grundsätzlich muss der Mieter die Mietwohnung am letzten Tag der Mietdauer während der üblichen Geschäftszeiten abgeben. Fällt das Ende der Mietdauer auf einen Sonn- oder Feiertag, ist von Gesetzes wegen der erste darauffolgende Werktag Rückgabetag. Im Mietvertrag kann der Zeitpunkt der Wohnungsabgabe genauer umschrieben oder abgeändert werden (z. B. Rückgabe um 12 Uhr). Die Parteien sollten sich in jedem Fall rechtzeitig über den genauen Zeitpunkt verständigen. Dies erleichtert dem Mieter die Umzugsplanung, und der Vermieter kann allfällige Renovationsarbeiten frühzeitig in Auftrag geben. Die Mietwohnung ist dem neuen Mieter durch den Vermieter in gebrauchstauglichem Zustand zu übergeben. Tauglich ist die Wohnung, wenn sie sich zum Wohnen eignet. Das Mietobjekt muss nicht nach jedem Mieterwechsel renoviert werden. Die Wohnung darf durchaus normale Gebrauchsspuren des Vormieters aufweisen.

Gereinigt oder bloss besenrein?

Grundsätzlich hat der Mieter nicht nur die Wohnung, sondern auch Nebenräume (Keller, Hobbyräume, Garage etc.) vollständig zu räumen sowie gründlich und sorgfältig zu reinigen. Selbstverständlich sind andere Abmachungen im Mietvertrag möglich, so insbesondere die Vereinbarung der Rückgabe im besenreinen Zustand.

Abnahmeprotokoll

Anlässlich der Wohnungsübergabe sollte der Vermieter das Mietobjekt genau auf Schäden und Mängel hin prüfen und diese umgehend rügen, will er seine Mängelrechte nicht verlieren. Zu diesem Zweck wird ein sogenanntes Abnahmeprotokoll erstellt. Protokoll ist aber nicht gleich Protokoll. Es muss klar unterschieden werden, ob das Dokument der reinen Zustandsaufnahme dient, also Mängel, Schäden oder fehlende Gegenstände aufführt, oder als eigentliche Mängelrüge gilt und ausweist, für welche Mängel und Schäden der Mieter haften muss. Das Protokoll allein für sich ist keine Mängelrüge. Nur ein Abnahmeprotokoll, das ausweist, wer in welchem Umfang für die Behebung der Schäden aufkommen muss, und das vom Mieter unterzeichnet wird, gilt als Mängelrüge. Wichtig beim Ausfüllen des Protokolls ist aus diesem Grund, dass jeder Mangel genau beschrieben, einem Raum oder einer Installation zugeordnet und dokumentiert wird (am besten mit einem Foto). Zusätzlich muss dem Protokoll zu entnehmen sein, dass der Mieter für die Mängel, die auf dem Protokoll zulasten des Mieters aufgeführt sind, entschädigungspflichtig ist. Verweigert der Mieter seine Unterschrift auf dem Protokoll, muss der Vermieter schnell reagieren. In diesem Fall hat ihm der Vermieter eine schriftliche Mängelrüge innert spätestens 2 bis 3 Werktagen seit der Abnahme zuzustellen. Aus Gründen der Beweissicherung ist die Mängelrüge mittels eingeschriebenen Briefs zu verschicken. In der Mängelrüge muss klar festgehalten sein, für welche Mängel und in welchem Umfang der Mieter aufkommen muss. Verpasst der Vermieter diese Frist von zwei bis drei Tagen, hat er seine Mängelrechte verwirkt. Schäden, die der Vermieter trotz sorgfältiger Prüfung nicht anlässlich der Abnahme hat erkennen können, kann er dem Mieter selbstverständlich nachträglich noch anzeigen. Wichtig ist auch hier, dass die Mängelrüge an den Mieter umgehend nach deren Entdeckung erfolgt.

Übermässig abgenutzt oder normale Gebrauchsspuren?

Eine normale Abnutzung entsteht durch den üblichen, normalen Gebrauch der Mietsache. Dazu gehören zum Beispiel kleinere Schmutzstreifen an Wänden und leichte Kratzer im Parkett. Die Normale Abnützung wird durch den Mietzins abgegolten. Der Mieter haftet dem Vermieter hingegen für Mängel, die auf eine übermässige Abnützung der Wohnung zurückzuführen sind. Von einer solchen Abnutzung ist beispielsweise bei Raucher- und Wasserschäden sowie bei tiefen Furchen im Parkett, bei Sprüngen im Lavabo oder in der Badewanne etc. auszugehen.

Haftung nur im Rahmen der Lebensdauer

Im Falle der übermässigen Abnutzung gilt Folgendes: Kann ein Mangel durch Reparatur behoben bzw. eine vom Mieter beschädigte Wohnungseinrichtung repariert werden, muss der Mieter grundsätzlich für die Reparaturkosten aufkommen. Ist eine Reparatur nicht möglich, haftet der Mieter bei Ersatzanschaffungen nur im Rahmen der verbleibenden Lebensdauer. Ist beispielsweise eine fünf Jahre alte Waschmaschine aufgrund einer übermässigen Abnutzung durch den Mieter zu ersetzen, bezahlt der Mieter noch 2/3 der Kosten der neuen Waschmaschine, da eine Waschmaschine in der Wohnung des Mieters eine Lebensdauer von 15 Jahren aufweist und nach 5 Jahren 1/3 bereits als amortisiert gilt. Bei Raucherschäden muss der Mieter nicht nur für die Kosten des noch nicht amortisierten Teils des Farbanstrichs aufkommen; er muss zusätzlich vollumfänglich die Kosten der Antinikotinbehandlung von Decken und Wänden übernehmen.