Das geltende Recht macht strenge Vorgaben für die Abrechnung der Heiz- und Nebenkosten in Mietverhältnissen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts hat diese weiter verschärft. Die aktuellen Regelungen sind detailliert und umfassend. Dennoch will Nationalrat Bruno Storni (SP, TI) mit einem Vorstoss vom Bundesrat verlangen, dass er weitere Vorgaben für die Neben- und Heizkostenabrechnung für Mieter prüft und in einem Bericht darlegt. Dabei soll insbesondere die Nutzung von Photovoltaikanlagen durch lokale Elektrizitätsgemeinschaften reglementiert werden.
Gemäss Mietrecht gelten bei Wohn- und Geschäftsräumen die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, als Nebenkosten. Dazu zählen Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten sowie öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. Mieter haben sodann das Recht, eine detaillierte Abrechnung und Aufteilung der Kosten für die Heizungs- und Warmwasseraufbereitung zu verlangen. Bei der Verteilung der Nebenkosten muss der Vermieter dem Grundsatz der tatsächlichen Kosten Rechnung tragen. Er hat den Schlüssel für die Aufteilung der Kosten unter die Mietparteien so festzulegen, dass er sachgerecht und einfach nachvollziehbar ist. Dabei sollte zwischen neutralen Kosten (Kosten, die nicht in einem Zusammenhang mit der Grösse des Mietobjekts stehen) und verbrauchsabhängigen Kosten (z. B. Heiz- und Warmwasserkosten) unterschieden werden. Verbrauchsabhängige Kosten sind nach Massgabe der Raumflächen oder Rauminhalte zu verteilen. Darüber hinaus verpflichtet das Energiegesetz die Kantone, Vorschriften über verbrauchsabhängige Abrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten zu erlassen, und zwar bei Neubauten sowie auch bei wesentlichen Erneuerungen von bestehenden Bauten. Einerseits steht für die Abrechnung das Modell der verbrauchsabhängigen Energie- und Wasserkostenabrechnung (VEWA) und andererseits – für ältere Gebäude – das bisherige Abrechnungsmodell zur verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung (VHKA) zur Verfügung. Beide Modelle weisen diese Nebenkosten sehr detailliert aus. Es braucht dazu keine weiteren Vorschriften im Bereich der Nebenkostenabrechnungen.
Die Forderungen des Postulanten zur Reglementierung der Nutzung von Photovoltaikanlagen durch lokale Elektrizitätsgemeinschaften zielen sodann an der Praxis vorbei: Wie der Bundesrat in seiner Stellungnahme richtig festhält, handelt es sich bei den Vergütungen, die Mieter an die lokalen Elektrizitätsgemeinschaften (LEG) entrichten müssen, nicht um mietrechtliche Nebenkosten. Denn anders als bei einem Zusammenschluss zum Eigenverbrauch – der ebenfalls bereits umfassend geregelt ist – bleiben die Teilnehmer an LEG Endverbraucher des Verteilnetzbetreibers (VNB). Die Abrechnung erfolgt demgemäss durch den öffentlichen Verteilnetzbetreiber direkt an die Mieter. Der Vermieter ist nicht involviert.
Als Vizepräsidentin des Hauseigentümerverbandes setzte ich mich in der Sommersession für die Ablehnung dieses Postulates ein.
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