Im Jahr 2015 forderte alt NR Egloff, Präsident HEV Schweiz, mit einer parlamentarischen Initiative, Missbräuche bei der Untervermietung durch klare Regeln im Gesetz wirksam zu verhindern. Die heutigen Regeln sind schwammig und können zu einfach umgangen werden.
Das geltende Mietrecht ermöglicht es dem Mieter, die Wohnung während einer vorübergehenden Abwesenheit (z. B. einem Auslandaufenthalt) einem Dritten unterzuvermieten, damit er den Mietvertrag nicht künden muss und die Wohnung nach seiner Rückkehr wieder selbst nutzen kann. Oder wenn eine Wohnung aufgrund familiärer Veränderungen zu gross geworden ist, soll der Mieter einen Untermieter aufnehmen können, der ihm hilft, die Miete zu zahlen (BGE 138 III 59).
Mieter müssten bereits nach geltendem Gesetz die Zustimmung des Vermieters für die Untervermietung einholen. Häufig wird dies jedoch unterlassen. Vermieter werden über Untervermietungen oftmals nicht informiert, oder die Untermietbedingungen werden dem Vermieter vorenthalten. Vielfach erfährt der Vermieter erst aufgrund von Beschwerden durch Nachbarn von einer Überbelegung der Wohnung oder von (steten) Personenwechseln in der Mietwohnung.
Ewige Untermiete ist unzulässig
Bereits nach geltendem Recht ist eine Untermiete ohne Rückkehrabsicht des Mieters unzulässig. Ab wann eine Untermiete als zu lang gilt und vom Vermieter abgelehnt werden kann, ist jedoch nicht klar festgelegt. Zudem mangelt es heute an der Beweisbarkeit einer ungebührlich langen «ewigen» Untermiete, da der Mieter häufig keine schriftlichen Unterlagen vorlegt, sondern einfach behauptet, er kehre «bald» selbst wieder ins Objekt zurück. Mit der gesetzlichen Beschränkung der Untermiete auf max. zwei Jahre wird sichergestellt, dass der Mieter sein gesetzlich verankertes Recht zur Untermiete nicht missbraucht.
Nationalrat setzt Schranken
Mit der verabschiedeten Änderung sollen Missbräuche durch Verschleierungstaktik künftig wirksamer verhindert werden können. Das Recht zur Untermiete wird gewahrt. Die Ausübung wird indes klarer festgelegt, um für die Parteien und die Gerichte Rechtssicherheit zu schaffen:
● Das Gesuch zur Untermiete, inkl. der Bedingungen, soll künftig schriftlich eingeholt und auch die Zustimmung schriftlich erteilt werden müssen. Damit sind die Bedingungen klar, und Verfehlungen können bei einem Streit auch einfach nachgewiesen werden.
● Eine Untermiete soll maximal 2 Jahre dauern dürfen.
● Bei Gesetzesverstössen kann der Vermieter nach nutzloser schriftlicher Abmahnung ausserordentlich kündigen.
Diese gesetzlichen Regeln gelten nur, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. So können die Parteien z. B. für die Untervermietung von einzelnen Zimmern oder der ganzen Wohnung via Airbnb vorab eine «Globalvereinbarung» abschliessen, die festhält, wie oft, wie lange und zu welchem Preis der Mieter die Wohnung untervermieten darf. Somit muss der Mieter nicht in jedem Einzelfall vorher anfragen. Für ehrliche, korrekt handelnde Mieter entsteht durch die neuen Vorgaben kein Nachteil. Lediglich missbräuchlichem Verhalten wird der Boden entzogen.
Dringender Eigenbedarf des Eigentümers
Früher galt: Kauf bricht Miete. Heute werden dem Käufer einer Wohnung oder eines Geschäftslokals die bestehenden Mietverträge aufgezwungen. Dies ist ein massiver Eingriff in die Eigentumsfreiheit. Zur Abfederung gibt das Gesetz dem Neuerwerber daher bei dringlichem Eigenbedarf ein Kündigungsrecht. Die Gerichte stellen allerdings äusserst strenge Vorgaben an die Dringlichkeit des Eigenbedarfs. Selbst bei bewiesener Dringlichkeit kann es noch Jahre dauern, bis der Eigentümer endlich seine eigene Wohnung oder seinen eigenen Gewerberaum nutzen kann. Der Mieter kann trotz des dringenden Eigenbedarfs eine Erstreckung des Mietverhältnisses von maximal vier (Wohnungen) oder gar sechs Jahren (Geschäftslokal) fordern. Bei Unterliegen kann er den Entscheid sodann vor mehreren Gerichtsinstanzen anfechten und jahrelang hinauszögern. Die Durchsetzung des Anspruchs auf Eigennutzung wird so zur Illusion.
Neuregelung schafft keine Hilfe für Eigentümer
Neu soll «dringlich» aus dem Gesetz gestrichen werden. Stattdessen wird festgelegt, dass der Neuerwerber innert der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin künden kann, wenn sein Eigenbedarf für die Nutzung seiner Wohnung oder seines Geschäftslokals:
● Bei objektiver Beurteilung
● bedeutend und
● aktuell ist.
Der Nationalrat will die Erstreckungsmöglichkeit selbst bei dringendem Eigenbedarf weiterhin möglich machen. Auch eine Verkürzung der Verfahren ist nicht vorgesehen. Die verabschiedete Neuregelung wird nach Einschätzung des HEV Schweiz nicht zu einer rascheren Durchsetzung der Eigennutzung durch den Eigentümer führen. Der Verband setzt sich daher im Ständerat für eine Verbesserung der Regelung ein.
Für ehrliche, korrekt handelnde Mieter entsteht durch die neuen Vorgaben bei der Untervermietung kein Nachteil.
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