Der Marktanteil von Elektroautos in der Schweiz steigt weiter an. Ein Viertel der Neuwagen waren 2022 entweder rein elektrisch angetrieben oder sogenannte Plug-in-Hybride. Für all diese neu zugelassenen Fahrzeuge braucht es geeignete Ladestationen. Die Installation solcher E-Ladestationen im Mietverhältnis wie auch im Stockwerk- bzw. im Miteigentum wirft immer wieder Fragen auf. Was ist aus technischer und was aus rechtlicher Sicht zu beachten, wenn eine neue E-Ladestation in der Tiefgarage installiert werden soll?
Einrichten einer Ladestation in Miteigentümergemeinschaften
Liegenschaften im Stockwerkeigentum oder grössere Überbauungen verfügen häufig über eine gemeinsame Einstellhalle für Fahrzeuge. An dieser besteht meist Miteigentum. Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung einer solchen Miteigentümergemeinschaft (MEG) verknüpft jeden Miteigentumsanteil mit einem ausschliesslichen Nutzungsrecht an einem Parkfeld. Jeder Eigentümer eines Miteigentumsanteils kann somit das damit verbundene Parkfeld zum Abstellen von Fahrzeugen benutzen. Sowohl die Einstellhalle als auch alle Leitungen, Einrichtungen und Anschlüsse gehören der MEG. Der einzelne Eigentümer darf daher keine baulichen Massnahmen ohne vorgängige Zustimmung der Versammlung der Miteigentümer vornehmen. Dies gilt auch für das Einrichten einer Ladestation für Elektrofahrzeuge. Will ein Miteigentümer eine Ladestation für ein Elektrofahrzeug auf seinem Parkfeld einrichten, muss er einen Antrag an die MEG-Versammlung formulieren und diesen zur Traktandierung an die Verwaltung der MEG richten. Der Ausbau der Hausverteilanlage zu einem «smarten System» sowie die damit verbundene Kompetenzerteilung an die Miteigentümer zur Errichtung einer Ladestation auf ihrem Parkfeld stellen nach Ansicht des HEV Schweiz nützliche bauliche Massnahmen dar. Sie erfordern somit die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647d ZGB). Gleichzeitig mit dem Beschluss zum Ausbau der Grundinfrastruktur zu einem «smarten Ladesystem» durch die Gemeinschaft sollte die MEG auch beschliessen, dass danach jedem Miteigentümer auf Antrag an die Verwaltung die Kompetenz zum Endausbau der Ladestation auf seinem Parkplatz – auf eigene Kosten – erteilt wird. Wichtig ist, dass im Beschluss die Bedingungen für Miteigentümer mit Ladestation auf ihrem Parkfeld klar geregelt sind.
Nimmt ein Miteigentümer bauliche Massnahmen respektive Eingriffe am Miteigentum eigenmächtig vor, kann die MEG jederzeit deren Beseitigung und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf Kosten des Miteigentümers verlangen
Vorgehen im Mietverhältnis
Der Mietvertrag gibt dem Mieter das Recht zum Gebrauch der Mietsache. Er darf jedoch keine Änderungen oder Erneuerungen daran vornehmen, ohne eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters hierzu (Art. 260a OR). Dies gilt auch bei Abstellplätzen für Fahrzeuge. Gelangt ein Mieter mit dem Wunsch nach der Errichtung einer Ladestation bei einem bestehenden Gebäude an den Vermieter, hat dieser verschiedene Optionen. Er kann dem Wunsch des Mieters nachkommen oder ihn ablehnen. Möchte der Vermieter eine Ladestation zur Verfügung stellen, hat er grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Er bewilligt dem einzelnen Mieter das Ausrüsten des Abstellplatzes mit einer Ladestation auf dessen Kosten, oder der Vermieter entscheidet sich, selbst tätig zu werden und eine Grundinfrastruktur mit Lastmanagement (ein sogenannt smartes System) zu errichten. Dabei kann der Vermieter entscheiden, inwieweit er die Infrastruktur ausbauen will. In beiden Fällen sind die Bedingungen schriftlich in einer Bewilligung klar festzuhalten.
Bedarf klären und sich beraten lassen
Zuerst sollte der Vermieter die Kapazität der Gebäudeanlage abklären und sich bei der Wahl der Erschliessungsvariante von einer Fachperson beraten lassen. Die Verwaltung der MEG ist mit dem Einholen einer Offerte und eines technischen Berichts bei einer Fachperson zu beauftragen. Es gibt keine generelle Lösung, die für alle Gebäude und Konstellationen geeignet ist. Beim Entscheid, welche Erschliessungsvariante gewählt wird, ist der Endausbau im Fokus zu behalten. Wird eine Liegenschaft mit einer ersten Ladestation ausgestattet, kann dies mit direkter Zuleitung ab der Hausverteilung bis zum entsprechenden Parkplatz erfolgen.
Empfehlung: smartes System
Wenn jedoch mehrere Ladestationen installiert werden sollen, insbesondere wenn weitere gewichtige Verbraucher wie eine Wärmepumpe oder eine Solaranlage vorhanden sind, sollte ein smartes System eingesetzt werden. Nur so lässt sich auf Dauer sicherstellen, dass der Hausanschluss nicht überlastet wird und es zu keinem Stromausfall kommt. Aufgrund des steigenden Bedarfs an Ladestationen kann davon ausgegangen werden, dass weitere Mieter bzw. Miteigentümer eine Ladestation wünschen. Der HEV Schweiz empfiehlt Vermietern und Miteigentümergemeinschaften, eine Grundinfrastruktur mit Lastmanagement zu erstellen. Damit können Systemüberlastungen durch den nachfolgenden Anschluss von Ladestationen für die Parkfelder in der Garage vermieden und die Kosten für den Stromverbrauch unter den Mietern / Miteigentümern aufgeteilt werden.
Kurs-Angebot E-Mobility
E-Ladestationen in Mietliegenschaften
Inhalt: In diesem Kurs werden die technischen Voraussetzungen, das Vorgehen und die rechtlichen Rahmenbedingungen für das Einrichten von Ladestationen für Elektroautos in einer vermieteten bestehenden Einstellhalle erläutert.
Wann & Wo: Donnerstag, 19. Oktober, 18.00 – 21.00 Uhr, Kursaal, Bern.
Kosten: Mitglieder Fr. 240.– (Fr. 430.– Ehepaar) / Nicht-Mitglieder Fr. 290.– (Fr. 540.– Ehepaar).
Referenten: Claudio Pfister, dipl. Ing. ETH, Exec. MBA HSG, Leiter Fachgesellschaft e-mobile, Electrosuisse, und Annekäthi Krebs, MLaw, juristische Mitarbeiterin HEV Schweiz.
Anmelden: Per E-Mail: info(at)hev-schweiz.ch oder online unter: hev-kurse.ch
E-Ladestationen im STWE & Miteigentum
Inhalt: In diesem Kurs werden die technischen Voraussetzungen, das Vorgehen und die rechtlichen Rahmenbedingungen für das Einrichten von Ladestationen für Elektroautos in einer bestehenden Einstellhalle im Stockwerkeigentum beziehungsweise Miteigentum erläutert.
Wann & Wo: Mittwoch, 29. November, 18.00 – 21.00 Uhr, Kursaal, Bern.
Kosten: Mitglieder Fr. 240.– (Fr. 430.– Ehepaar) / Nicht-Mitglieder Fr. 290.– (Fr. 540.– Ehepaar).
Referenten: Claudio Pfister, dipl. Ing. ETH, Exec. MBA HSG, Leiter Fachgesellschaft e-mobile, Electrosuisse, und Annekäthi Krebs, MLaw, juristische Mitarbeiterin HEV Schweiz.
Anmelden: Per E-Mail: info(at)hev-schweiz.ch oder online unter: hev-kurse.ch
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