Den korrekten Wert einer Immobilie selbst zu ermitteln ist nicht einfach. Denn eine Liegenschaft unterliegt einer Vielzahl von Einflussfaktoren: Lage und Umwelt, Immobilienmarkt, Wirtschaft und Politik, Mietrecht, Raumplanungsrecht etc. Je nach Grund für eine Immobilienbewertung und je nach Fragen, die ein Gutachten beantworten soll, ist anderes Fachwissen erforderlich. Eine Bewertung aufgrund des Verkaufs der Liegenschaft muss anderen Anforderungen genügen, als wenn infolge einer Erbteilung oder Firmengründung bewertet wird. Eine Bewertung ist auch für die Festsetzung von Wertquoten bei Stockwerkeigentum oder für die Einschätzung des Mietwerts für die Vermietung hilfreich. Daher wird meist ein Experte oder eine Expertin hinzugezogen. Doch wie sieht ein solches Bewertungsgutachten aus?
Aufbau einer Immobilienbewertung
Eine Immobilienbewertung oder ein Bewertungsgutachten erfolgt schriftlich, ist klar strukturiert und beantwortet die gestellten Fragen eindeutig. Alle Berechnungen und Überlegungen sind nachvollziehbar dargestellt, allfällige Annahmen oder Abweichungen zu den Bewertungsgrundlagen werden begründet. Es erscheinen die allgemeinen Angaben zum Objekt wie das Bewertungsdatum, der Zweck und der Auftraggeber. Die Immobilie wird klar umschrieben, es werden Art, Baujahr, Grösse, Standort und der Zustand sowie Informationen aus dem Grundbuch und dem Zonenplan aufgeführt. Der Bewerter beschreibt seine Bewertungsmethodik und die Grundlagen der Wertermittlung wie Bemessungsstandards, Informationsquellen und Umfang der Besichtigung. Gab es Einschränkungen oder Konflikte, werden diese ebenfalls erwähnt.
Die unterschiedlichen Werte
Der Wert einer Immobilie kann sich je nach Gewichtung und Bewertung der einzelnen Bewertungskriterien unterscheiden. Je nach Zweck der durchgeführten Bewertung können für ein und dasselbe Grundstück unterschiedliche Immobilienwerte errechnet werden. Der Verkehrswert gibt beispielsweise an, zu welchem Preis Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Umständen verkauft werden. Bei einem Verkauf ist dieser Wert daher relevant. Der Verkehrswert unterscheidet sich jedoch vom Ertragswert sowie vom Realwert. Der Ertragswert ergibt sich durch die Kapitalisierung des Bruttomietertrags und ist somit eine Schätzung des erzielbaren Gewinns, der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert, dem um die Altersentwertung reduzierten Neuwert und dem Landwert.
Beeinflussung des Werts
Der Wert einer Immobilie ist beeinflussbar und lässt sich mit wenigen Massnahmen steigern:
● Notwendige Unterhaltsarbeiten erledigen Es lohnt sich, Mängel zu beheben und notwendige Unterhaltsarbeiten durchzuführen, bevor die Immobilie bewertet wird. Beispielsweise die Wände neu zu streichen, den wackelnden Bodenbelag zu ersetzen oder den schon länger lecken Wasserhahn zu reparieren. Das Objekt sollte in gutem Zustand sein.
● Für einen guten ersten Eindruck sorgen Eine Immobilie, die gepflegt ist und gut aussieht, zieht mehr Käuferinnen und Käufer an und ist entsprechend mehr wert. In den Innenräumen hilft «Staging», um ein Bild von den Möglichkeiten zu schaffen. So simpel es klingen mag, eine aufgeräumte Wohnung, dezente Deko-Objekte, keine persönlichen Gegenstände, moderne Möbel oder Blumen vor dem Fenster machen einen grossen Unterschied. Wichtig ist auch der Aussenbereich, wie etwa ein gepflegter Garten oder Balkon.
● Energiesparende Massnahmen prüfen Energieeffiziente Immobilien sind mehr wert als jene, bei denen die Energiekosten in die Höhe schnellen. Mit neuen Fenstern und einer besseren Dämmung der Gebäudehülle (Dach, Wand, Decke und Boden) kann der Wärmebedarf um mehr als die Hälfte reduziert werden. Eine Investition in eine moderne Heizungsanlage kann sich langfristig positiv auf den Wert auswirken. Aber auch kleinere Anpassungen lohnen sich. Beispielsweise LED-Lampen statt Glühbirnen, ein wassersparender Duschkopf oder Zeitschaltuhren mit automatischen Dimmern.
● Einzigartigen Mehrwert schaffen Das Objekt darf sich von den Häusern in der Nachbarschaft unterscheiden. Gibt es in der Strasse nicht genug Parkplätze? Vielleicht lässt sich der Vorgarten in einen Parkplatz umwandeln. Ein extra Schlafzimmer oder ein zweites Badezimmer schaffen ebenfalls Mehrwert. Allenfalls lässt sich der Dachstock ausbauen oder ein Raum unterteilen für eine Büroecke? Auch hierzu kann eine Fachperson Auskunft geben.
Die Bewertung einer Immobilie ist ein äusserst komplexes Zusammenspiel verschiedener Faktoren. Sie ist das Herzstück des Immobilienmanagements. Wer eine Immobilie zum falschen Wert kauft oder verkauft, gewinnt oder verliert rasch eine Menge Geld.
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Quelle wiss.ch, Patrizia Hort, Immobilienbewirtschafterin
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