Als Vermieter besteht die Pflicht, das Mietobjekt zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben. Die Wohnung muss also bewohnbar sein und sich zum Wohnen eignen. Zudem: Eine Wohnung, die gepflegt und in gutem Zustand ist, lässt sich schneller vermieten. Es empfiehlt sich daher, die Wohnung vor der Vermietung zu kontrollieren und allfällige Reparaturen vorzunehmen.
Die Anzeige
Wer eine Wohnung sucht, durchforstet die Immobilienanzeigen. Die Anzeige muss daher zur Zielgruppe passen. Für die Vermietung an einen jungen Single reicht wahrscheinlich eine Anzeige auf den Internetplattformen. Ältere Personen lesen auch noch häufig die Tageszeitung, hier empfiehlt sich ein Printinserat. Online können die wichtigsten Daten und Angaben bereits in der Eingabemaske erfasst werden, so bietet sich mehr Platz für detaillierte Beschreibungen. Die meisten Interessenten entscheiden innerhalb von wenigen Sekunden, ob sie an der Wohnung interessiert sind oder nicht. Wichtig sind daher ansprechende Fotos und ein attraktiver Text.
Eine zusätzliche Möglichkeit ist ein Plakat oder eine Tafel am Haus. Diese Massnahmen sind relativ kostengünstig und sorgen für mehr Sichtbarkeit. Wichtig ist hier eine gute Lesbarkeit auch aus grösserer Distanz.
Der Mietvertrag
Der Mietvertrag ist das Kernstück bei der Vermietung. Er regelt die gegenseitigen Rechte und Pflichten. Für den Mietvertrag gibt es keine gesetzlichen Formvorschriften. Ein Mietvertrag kann auch mündlich oder per Handschlag abgeschlossen werden. Aber aufgepasst: Für bestimmte Rechtshandlungen schreibt das Mietrecht die Schriftlichkeit oder gar die Verwendung eines bestimmten Formulars vor.
Für die Beweisbarkeit der Vertragsmodalitäten empfiehlt es sich jedoch, schriftlich einen ausführlichen Mietvertrag abzuschliessen. Eine Vorlage ist beim HEV erhältlich.
Der Mietzins
Der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Wohnung schuldet. Der Mietzins kann von den Parteien grundsätzlich frei vereinbart werden. Das Mietrecht schränkt die Vertragsfreiheit jedoch insofern ein, als dass der Mieter das Recht hat, den Anfangsmietzins sowie Erhöhungen des laufenden Mietzinses während der Mietdauer anzufechten.
Das Mietzinsdepot
Das Mietzinsdepot (Kaution) sollte vom Mieter vor der Schlüsselübergabe geleistet werden. Diese Sicherheitsleistung dient dem Vermieter dazu, allfällige Mietzinsausfälle oder übrige Forderungen (z.B. Mieterschäden/Nebenkostennachforderungen) zu decken. Bei der Wohnungsmiete darf das Depot höchstens drei Monatsmieten betragen. Zum Vertrag gehört auch ein ausführliches Übernahmeprotokoll, in dem der Zustand der Wohnung am Anfang der Mietperiode vermerkt ist. So werden Diskussionen bei der Übergabe am Ende des Mietverhältnisses vermieden.
Die Risiken
Eine Vermietung bringt auch Risiken mit sich. Die Wohnungsbesichtigung dauert meistens nicht lange und Interessenten müssen innerhalb kürzester Zeit eingeschätzt werden. Hier eine Übersicht von möglichen Risiken, die während der Mietperiode eintreffen können.
● Trotz aller Abklärungen kann es sein, dass der Mieter den Mietzins nicht mehr oder nur noch schleppend bezahlt. Bei Ausbleiben der Mietzinszahlung kann dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist von 30 Tagen gesetzt werden, versehen mit einer Kündigungsandrohung. Lässt der Mieter die Frist ungenutzt verstreichen, kann ihm mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden (OR257d).
● Nicht jeder hat denselben Sauberkeitsstandard. Wird die Wohnung unregelmässig oder falsch geputzt, können Schäden und (übermässige) Abnutzungen entstehen.
● Es kann auch passieren, dass der Mieter plötzlich ein Haustier hält. Eigentümer können entscheiden, ob Haustiere erwünscht sind oder nicht. Am besten regelt man dies bereits bei Vertragsabschluss mit einer Haustierbewilligung, welche die Rechte und Pflichten der Haustierhaltung festlegt.
● Der Mieter darf seine Wohnung untervermieten. Dies kann nicht verboten werden, aber der Vermieter hat das Recht zu wissen, wer der Untermieter ist und zu welchen Konditionen untervermietet wird.
● In seltenen Fällen kann es vorkommen, dass der Mieter die Wohnung am letzten Tag der Mietdauer nicht aus freien Stücken verlässt. Dann muss der Vermieter beim zuständigen Gericht die Ausweisung verlangen. Den Kostenvorschuss hierfür hat der Vermieter zu leisten.
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Quelle wiss.ch
Patrizia Hort, Immobilienbewirtschafterin
Eine Wohnung, die gepflegt und in gutem Zustand ist, lässt sich schneller vermieten.
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