Umbauen in bewohntem Zustand

Damit die Schweiz ihre Klimaziele erreichen kann, müssen möglichst viele Gebäude in den kommenden Jahren energetisch saniert werden. Nicht selten erhält die bestehende Mieterschaft bei grösseren Umbauten und Erneuerungen eine Kündigung.

Zwischen 2018 und 2022 erging es laut Zahlen des Bundesamts für Statistik und der Zürcher Kantonalbank rund 30 000 Mieterinnen und Mietern so. Hinter dem nüchternen Begriff «Leerkündigung» verbergen sich oftmals persönliche Schick-sale. Die Betroffenen müssen nicht nur ihre Wohnung, sondern oft auch ihr soziales Umfeld verlassen und sich andernorts eine meist teurere Wohnung suchen. Besonders für Menschen in fortgeschrittenem Alter oder mit einem tiefen Einkommen kann eine solche «Entmietung» zum Problem werden.

Praxisorientiertes Handbuch

In vielen Fällen kann eine Erneuerung ohne Kündigungsschreiben erfolgen. Um Bauvorhaben in bewohntem Zustand zu fördern, hat das Bundesamt für Energie (BFE) das Handbuch «Energetische Sanierung in bewohntem Zustand – partizipativ und sozial verträglich planen und gestalten» erarbeiten lassen. Der Praxisleitfaden richtet sich an Bauherrschaften und Planende sowie in den Bauprozess involvierte Kommunikationsunternehmen. Er soll aufzeigen, wie sie energetische Sanierungen mit Rücksicht auf die Bewohnerschaft realisieren können.

Wohl der Bewohnenden im Zentrum

Das Handbuch legt das Augenmerk auf das Wohl des Quartiers sowie der Bewohnenden und zeigt Massnahmen für eine möglichst sozialverträgliche Sanierung auf. Dies im Unterschied zu Erneuerungen, die ausschliesslich auf Ökologie oder Wirtschaftlichkeit abzielen.

Als Vorbild diente dabei das AMU-Modell (Assistant à maîtrise d’usage), das die Services industriels de Genève (SIG) und der Kanton Genf bereits 2019 eingeführt hatten. Die Methode schlägt vor, den Fokus auf Kommunikation und Partizipation zu legen und geschulte Fachpersonen beizuziehen. Diese koordinieren und vermitteln zwischen Bauherrschaft, Anwohnenden und Ausführenden auf dem Bau. Ebenfalls in den Leitfaden eingeflossen sind unter anderem Erfahrungen von der Grossbaustelle «Telli» in Aarau. Dort hat die AXA als Eigentümerin zwischen 2020 und 2023 rund 580 Wohnungen umfassend saniert. Als einer der entscheidenden Erfolgsfaktoren stellte sich eine frühzeitige und transparente Information heraus – sowohl vor als auch während des Umbaus. Damit konnten in vielen Fällen Probleme erkannt und gelöst werden, bevor sie ein grösseres Ausmass annahmen. Der BFE-Leitfaden geht aber über die reine Information hinaus: Die Bewohnerinnen und Bewohner sollen in partizipativen Prozessen ihre Bedürfnisse und konkreten Vorschläge einbringen, die bei der Umsetzung, wenn immer möglich, berücksichtigt werden.

Recherche als Basis

Auf den Erkenntnissen einer vorgängigen Recherche zu Mieterschaft, Umfeld und beteiligten Unternehmen werden die Informationskanäle und Partizipationsmöglichkeiten zum Austausch mit den Bewohnenden eruiert. Die Ideen reichen vom einfachen Faltblatt über eine eigene Website oder eine Community-App bis hin zur Infoveranstaltung und der temporären Anlaufstelle vor Ort. Eine der wichtigsten Voraussetzungen einer erfolgreichen bewohnten Sanierung ist aber das Engagement der Bauherrschaft. Sie muss sich bewusst für die partizipative Herangehensweise entscheiden und ein der Grösse des Bauvorhabens entsprechendes Budget vorsehen.

Vorteile für Bewohnende, Quartier und Bauherrschaft

In der Telli-Siedlung hat sich das Vorgehen ausbezahlt. Dank einer guten Koordination und Vermittlung zwischen allen Beteiligten konnten die Mietverhältnisse erhalten bleiben und die Beeinträchtigungen für die Mieterschaft minimiert werden. Lediglich während zwei Wochen mussten die Bewohnerinnen und Bewohner ihre Wohnung verlassen und auf Kosten der Bauherrschaft in einem Hotel oder in einer anderen Wohnung innerhalb der Siedlung übernachten.

Mit dem Erhalt der Mieterschaft konnten auch die Schulen und Geschäfte ihre Arbeit wie gewohnt fortführen. Wären die Mietverhältnisse aufgelöst worden und mehrere hundert Personen weggezogen, hätte dies die gesamte soziale Struktur verändert und für das Quartier eine riesige Herausforderung bedeutet.

Gelungenes Projekt

Sozialverträgliche Sanierungen – ob im ganz grossen oder auch im kleineren Massstab – sind auch ein Gewinn für die Bauherrschaft. Sie kann damit rechnen, dass die Mehrkosten für die professionelle Begleitung durch weniger Einsprachen und Leerstände schnell wettgemacht sind. Der AXA ist es mit der Modernisierung der «Telli» gelungen, sowohl die Emissionen zu verringern als auch die Wohnqualität zu erhöhen sowie das Image der riesigen Siedlung nachhaltig zu verbessern.

«Sozialverträgliche Sanierungen – ob im ganz grossen oder auch im kleineren Massstab – sind auch ein Gewinn für die Bauherrschaft.»