Mitte Dezember 2024 senkte die Schweizerische Nationalbank den Leitzins gleich um 50 Basispunkte auf 0,5 Prozent – die vierte Senkung in Folge. Diese Entscheidung, die viele Marktbeobachter überraschte, war eine Reaktion auf den weiter abnehmenden Inflationsdruck und die zunehmende Unsicherheit hinsichtlich des Wirtschaftsausblicks.
Trotz globaler Herausforderungen wie die Krise in Deutschland und die anhaltenden Konflikte in der Ukraine und im Nahen Osten bleibt die Schweizer Wirtschaft stabil. Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) erwartet für 2025 ein leicht stärkeres Wirtschaftswachstum als im Vorjahr. Die tieferen Zinsen schwächen den Franken etwas, was die Exportwirtschaft stützt, während steigende Reallöhne den Privatkonsum und den Detailhandel beleben.
Die Senkung der Leitzinsen hat einen dämpfenden Effekt auf die Hypothekarzinsen. Diese sind aber nicht allein entscheidend: Die Margen der Hypothekargeber können sich verändern, und insbesondere die verschärften Eigenmittelanforderungen (Basel III) führen dazu, dass sich die Hypothekarkosten für die Banken verteuern. Insofern ist die Leitzinssenkung hilfreich und dürfte dazu führen, dass die Hypothekarzinsen höchstens leicht steigen. Aufgrund der tiefen Inflation sowie des moderaten Konjunkturausblicks ist im Jahresverlauf mit weiteren Leitzinssenkungen zu rechnen.
Eigentumswohnungen: «Marktschwäche» nur temporär
Zwischen 2018 und 2023 stiegen die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen um fast 30 Prozent. Im Verlaufe des Jahres 2024 hat sich der positive Preistrend jedoch deutlich abgeschwächt. Im 4. Quartal 2024 lagen die Preise im mittleren Segment schweizweit nur noch 1,6 Prozent über dem Vorjahresniveau, nach jährlichen Wachstumsraten von über 4 Prozent in den Vorjahren. Auf kleinräumiger Ebene sticht die Region Basel heraus, die als einzige der acht FPRE-Regionen innert Jahresfrist eine negative Preisentwicklung verzeichnete (-1,1 Prozent).
Die Tragbarkeit ist ein immer grösseres Problem für viele Kaufwillige, denn diese wird anhand eines kalkulatorischen Zinssatzes von 4,5 bis 5 Prozent berechnet. Insbesondere in exportorientierten Regionen dürfte die Abkühlung der lokalen Wirtschaft die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter bremsen. Dies könnte jedoch teilweise durch Zuzüger aus dienstleistungsorientierten Zentren mit Wohnungsknappheit ausgeglichen werden, die vermehrt in günstigere Randregionen ausweichen.
Trotz der aktuellen Marktschwäche erwarten 58 Prozent der von FPRE und dem HEV Schweiz im Herbst 2024 befragten Expertinnen und Experten in den nächsten 12 Monaten einen Preisanstieg. Diese Einschätzung stützt sich auf die weiterhin hohe Nachfrage und die schwache Neubautätigkeit, insbesondere in urbanen Zentren und gut angebundenen Agglomerationen. Eigentumswohnungen sind für junge Haushalte oft eine erschwinglichere Alternative zu Einfamilienhäusern, während sie für ältere Haushalte eine attraktive Option darstellen, wenn das Einfamilienhaus zu gross wird. FPRE geht davon aus, dass die aktuelle Schwächephase lediglich vorübergehend ist und eine positive Preisentwicklung für Eigentumswohnungen zu erwarten ist.
Einfamilienhäuser: keine Trendwende
Ähnlich wie bei den Eigentumswohnungen hat sich der Preisanstieg bei den Einfamilienhäusern im Vergleich zu den Vorjahren verlangsamt, allerdings weniger deutlich. Im Vergleich zum Vorjahresquartal lagen die Transaktionspreise für Einfamilienhäuser des mittleren Segments im 4. Quartal 2024 auf gesamtschweizerischer Ebene um 3,1 Prozent höher. Damit wird die mittlere Jahresteuerung 2018 bis 2023 von 4,8 Prozent zwar nicht erreicht, aber der Anstieg ist doch substanziell. Dabei sind es die Regionen Alpenraum (+6,3 Prozent), Mittelland (+4,9 Prozent) und Zürich (+4,5 Prozent), die im Vergleich zum Vorjahresquartal überdurchschnittliche Preissteigerungen erlebten, während einzig in der Südschweiz sinkende Transaktionspreise zu beobachten waren – mit minus 2,3 Prozent in deutlichem Ausmass.
Diese Entwicklungen stellen jedoch noch keine Trendwende dar, da die Nachfrage nach Einfamilienhäusern nach wie vor hoch bleibt. Gleichzeitig ist die Neubautätigkeit stark rückläufig. In den letzten Jahren wurden jährlich weniger als 6000 Einfamilienhäuser gebaut, was zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang führt. Viele dieser Häuser sind älter als 50 Jahre und stehen an zentralen Lagen, wo Neubauten oft durch Denkmalschutz oder andere Vorschriften eingeschränkt werden. In einigen Regionen werden Einfamilienhäuser durch kleinere Mehrfamilienhäuser ersetzt. Dies führt zu einer Verdichtung, jedoch auch zu einem Preisanstieg bei Einfamilienhäusern.
Investorenmärkte: Immobilien als attraktives Investment
Die sinkenden Zinsen und steigenden Mieterträge machen Mehrfamilienhäuser wieder zu einer attraktiven Investitionsmöglichkeit im Vergleich zu Bundesobligationen, so dass insbesondere seitens der institutionellen Investoren erhöhter Anlagebedarf besteht. Diese Entwicklung wird durch die anhaltende Zuwanderung und die begrenzte Neubautätigkeit weiter unterstützt. Der Markt für Mehrfamilienhäuser profitiert von tendenziell steigenden Erträgen sowie von der erhöhten Zahlungsbereitschaft aufgrund der Zinssituation.
Fazit: ein stabiler Immobilienmarkt mit Chancen
Die Schweizer Immobilienmärkte präsentieren sich für 2025 trotz konjunktureller Unsicherheiten robust. Tiefe Zinsen und ein anhaltend starkes Nachfrageumfeld stützen die Preisentwicklung in den verschiedenen Segmenten. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser bleiben begehrt, auch wenn die Preisentwicklung regional unterschiedlich ausfällt. Die Neubautätigkeit bleibt hinter den Erwartungen zurück, was in einigen Bereichen zu Angebotsengpässen und weiterhin hohen Preisen führt. Für Investoren bleibt der Immobilienmarkt aufgrund der geringen Neubauaktivität und der stabilen Nachfrage nach Immobilien eine attraktive Option.
Digitale Publikation
Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) präsentiert in der digitalen Publikationsreihe «FPREview» quartalsweise Schwerpunktthemen, Trends und Prognosen für den Schweizer Immobilienmarkt.
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