Im Zuge unserer halbjährlichen Bewertungsaktionen haben wir in unserem Beitrag vom 1. Juni 2022 versucht abzuschätzen, wie sich die abzeichnende allgemeine Teuerung – teilweise verursacht durch den Ukraine-Krieg und die Nachwirkungen der Corona-Krise – auf die Immobilienpreise auswirken wird. Inzwischen ist es Tatsache, dass sich die Schweizerische Nationalbank von der Negativ-Zinspolitik abgewendet und den Leitzins am 23.9.2022 auf +0,5 % erhöht hat. Weitere Schritte in diese Richtung sind absehbar. Konnte ein Kaufinteressent vor einem Jahr noch von einem Saron-Zinssatz von -0,72 % (plus Zuschlag für Finanzierungsmarge) profitieren, muss er heute schon mit einem Zinssatz von derzeit +0,46 % (plus Zuschlag für Finanzierungsmarge) rechnen. Lag der durchschnittliche Zinssatz für 10-jährige Festhypotheken gemäss Moneypark damals noch bei 1,27 %, liegt der Zinssatz bei den Grossbanken z.B. für 12-jährige Festhypotheken und einer Fremdfinanzierung von 70 % derzeit zwischen 3,4 % und 3,5 %. Die jährliche Belastung wird für Neuerwerber also erheblich grösser. Wenn bis heute in gewissen Regionen Kaufen günstiger war als Mieten (siehe Publikation von IAZI in SRF-News vom 1.9.2022), dürfte hier eine markante Trendwende eintreten.
Und trotz allem: Gemäss Herbstausgabe Immo-Monitoring 2023/1 von Wüest Partner AG konnten per 30.6.2022 noch keine Anzeichen festgestellt werden, dass die Preisindizes für Wohneigentum unter Druck geraten sind. Auch gemäss IAZI AG, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien, hat der Eigenheimmarkt in den letzten 12 Monaten noch eine Preissteigerung bei effektiv verkauften Immobilien von +5,5 % verzeichnet. Dieser Markt zeigt sich derzeit also noch sehr robust. Es spricht jedoch einiges dafür, dass die Phase steigender Preise zum Erliegen kommt. Dazu dürfte auch das schwächelnde Wirtschaftswachstum beitragen, wobei wir in der Schweiz mit einer Inflation von nur leicht über 2 % und einer sehr tiefen Arbeitslosigkeit gegenüber dem Euroraum noch verwöhnt sind. Unter der Berücksichtigung der Inflation sieht auch die Wüest Partner AG in ihren Prognosen eher ein Null-Wachstum bzw. eher sinkende Preise.
Rückläufige Nachfrage: Nicht nur steigende Finanzierungskosten sind ein Indiz dafür, dass in naher Zukunft die Nachfrage nach einem Eigenheim nachlassen wird. Bereits jetzt weist auch die erhöhte Dauer der Insertionszeiten für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen auf diesen Trend hin: Bei Ersteren betragen diese gesamtschweizerisch im Mittel 49 Tage und bei Wohnungen sogar 60 Tage, mit entsprechend regionalen Unterschieden. Bei Eigentumswohnungen ist aber trotz nachlassender Nachfrage die Nachfrage derzeit immer noch etwa doppelt so hoch wie das Angebot (Verhältnis von Suchabos zu inserierten Verkäufen). Bei Einfamilienhäusern ist das Angebot weiterhin sehr spärlich. Wer jetzt also seine Eigentumswohnung oder sein Einfamilienhaus verkaufen möchte, sollte von der noch intakten Marktsituation profitieren und den Entscheid nicht hinausschieben.
Die Frage ist, zu welchem Preis? Es gibt viele Gründe, den Wert der eigenen Liegenschaft schätzen zu lassen, nicht nur für einen Verkauf. Auch für eine Nachlassregelung oder eine allfällige Neufinanzierung im Hinblick auf einen Umbau. Eine Bewertung ist auch angezeigt bei einer güterrechtlichen Regelung oder einfach aus reiner Neugierde oder zur Standortbestimmung.
Keine Besichtigung notwendig
Dank der heute zur Verfügung stehenden Anwendungen wie Google Maps und eines effizienten Berechnungstools – wie z.B. jenes unserer Partnerfirma für hedonische Bewertungen und deren GeoInfo-Modell – sowie einigen von Ihnen zu liefernden technischen Angaben ist es möglich, den Wert Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung auch ohne Besichtigung zu bestimmen.
Diese statistische Vergleichswertmethode (mittels multipler linearer Regression) beurteilt ein Objekt nach den äusseren und inneren Werten. Zu den äusseren Werten gehören die Makrolage (Zugehörigkeit zu einer Region, Attraktivität der Gemeinde, Steuerkraft, Erreichbarkeit des nächsten Wirtschaftszentrums usw.) sowie die Mikrolage (Distanzen zu öffentlichem Verkehr, Sicht, Besonnung, Immissionen usw.). Letztere basiert zudem auf einem Höhen- wie auch auf einem Landschaftsmodell (swisstopo). Die inneren Werte hingegen berücksichtigen die umfangreichen Informationen über quantitative Faktoren einerseits (Grundrissgrösse und -qualität, Volumen, Nutzfläche, Zimmerzahl usw.) und über qualitative Angaben (Baujahr, Zustand, Ausbaustandard usw.) andererseits. Zusätzlich fliessen spezielle wertmindernde oder wertvermehrende Informationen und Zusatzobjekte in die Auswertung ein. Insgesamt bestimmen alle diese Einzelfaktoren den Gesamtwert einer Liegenschaft.
HEV-Schätzungsaktion EFH / STWE
Aufgrund der nach wie vor grossen Nachfrage bietet der Hauseigentümerverband Schweiz seinen Lesern erneut die Möglichkeit, ihr Eigenheim mit Preisen des aktuellen Marktes zu vergleichen. Laden Sie dazu das Formular als pdf herunter. Es erfolgt kein Besuch durch einen Experten.
Die Bewertungsspezialisten der Schätzungsabteilung des HEV Zürich nehmen die Bewertung mittels der autorisierten, aktuellen hedonischen Bewertungsfunktion der Firma Wüest Partner AG vor. Innert drei bis vier Wochen erhalten Sie als Kunde des HEV Zürich eine ausführliche Auswertung, die nicht nur Auskunft über den mittleren Marktwert Ihrer Immobilie gibt, sondern auch Angaben über die statistische Preisspanne, die Positionierung der Liegenschaft im Preisspektrum der Region und über das Rating des örtlichen Marktes vermittelt. Ebenso wird ein geschätzter Mietwert generiert.
Unter: hev-zuerich-hedonic.wuestappraisal.com können Sie die Bewertung auch direkt vornehmen.
Die angebotene Computerschätzung eignet sich für kurante Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, nicht aber für Luxus- oder Abbruchobjekte, Mehrfamilien- und Geschäftshäuser. HEV Schweiz
Expertenschätzung
Viele HEV-Sektionen führen konventionelle Schätzungen durch. Dabei wird Ihre Liegenschaft von einem professionellen Schätzer besichtigt. Sie erhalten einen mehrseitigen Schätzungsbericht für Ihre Akten. Dieser enthält alle wichtigen Daten und einen Baubeschrieb. Die Kosten einer solchen Schätzung sind allerdings höher als diejenigen einer Computerschätzung und belaufen sich je nach Objekt auf deutlich über tausend Franken.
Computerschätzung
Aufgrund tausender Vergleichsobjekte wird Ihr Heim bewertet.
Aktuell: Dem Modell liegen tatsächlich erzielte Liegenschaftspreise zugrunde.
Praktisch: Sie füllen nur einen Fragebogen aus; Sie erhalten keinen Besuch.
Zuverlässig: Für Durchschnittsobjekte hat sich die hedonische Methode bewährt. Vorsicht ist bei Luxus- und Abbruchobjekten angezeigt. Nicht geeignet ist die Methode für Mehrfamilien- und Geschäftshäuser.
Ratgeber Recht
