Gemäss Art. 269a OR sind Mietzinse dann missbräuchlich, wenn ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird. Die Berechnung basiert auf einer Revision des Mietrechts aus den 80er-Jahren. Die daraus resultierende Praxis hat sich bewährt. Nun verlangt Nationalrat Beat Flach (GLP) mit einem Vorstoss, dass der Bundesrat «endlich für faire Renditeberechnungen» sorgt. Nationalrat Flach will eine gedeckelte «Nettorendite». Seine Ideen sind nicht nur unnötig, sie hemmen dringend notwendige Investitionen in den Wohnungsmarkt.
Das Bundesgericht hat im Laufe der letzten drei Jahrzehnte den Anwendungsbereich der Rendite und die Berechnung dazu konkretisiert. Diese Regeln haben sich in der Praxis etabliert.
Erstens: Die Ertragsberechnung kommt vor allem in einem Verfahren für die Überprüfung der Zulässigkeit eines Mietzinses zur Anwendung.
Zweitens: Die vom Bundesgericht fest-gelegten Vorgaben basieren auf den konkreten Kosten des Vermieters.
Drittens: Die zulässige Höhe des Ertrags richtet sich nach dem so genannten «hypothekarischen Referenzzinssatz». Dieser wird vom Bundesamt für Wohnungswesen alle drei Monate publiziert.
Viertens: Dazu kommt ein Zuschlag. Damit wird dem Vermieter das Risiko auf seinen investierten Eigenmitteln abgegolten. Das Bundesgericht legte dies im Oktober 2020 in einem Leitentscheid fest. Demnach beträgt dieser Zuschlag 2 Prozent, solange der Referenzzins bei höchstens 2 Prozent liegt.
Was aber, wenn der Referenzzinssatz einmal auf über 2 Prozent ansteigt? Für diesen Fall hat das Parlament bereits die Ausarbeitung einer Regelung in Auftrag gegeben. Der massgebliche Gebäudewert basiert auf den Erwerbs- bzw. Erstellungskosten. Diese werden teuerungsbereinigt. Bei über 30-jährigen Bauten sind die Erwerbspreise häufig nicht mehr bekannt, oder sie führen aufgrund der seitherigen Preisentwicklung zu unrealistischen Mietzinsen. Daher wird in diesen Fällen die Angemessenheit eines Mietzinses nach Massgabe der orts- und quartierüblichen Mieten beurteilt (Art. 269a lit. c OR). Die Rechtskommission ist dabei, dazu einen Vorstoss umzusetzen. Es geht darum, diesen Artikel für die Praxis sinnvoll zu gestalten.
Muss Bundesbern noch mehr in den Markt eingreifen? Nein. Nationalrat Flach will das trotzdem. Er torpediert damit die etablierte Praxis und die Prozesse, die bereits in Gang sind. Wenn Theoretiker aus Parlament und Verwaltung an den Gesetzen herumbasteln, kommt es selten zu tauglichen Lösungen.
Wir tun gut daran, in Bundesbern dafür zu sorgen, dass Nationalrat Flach mit seinen Ideen flach herauskommt.
«Muss Bundesbern noch mehr in den Markt eingreifen?
Nein.»
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