Langfristig planen, gezielt vorgehen

«Freundschaften sollten wir hegen und pflegen. Aber nicht erst, wenn sie krank daniederliegen.» Dieses Zitat von Ernst Ferstl gilt nicht nur für Freundschaften, sondern auch für Gebäude. Damit die Freude am Eigenheim und sein Wert auch während vieler Jahre erhalten bleibt, heisst es für Gebäude: hegen und pflegen. Über den Lebenszyklus eines Gebäudes hinweg sind Kontrollen und ein gewisser Unterhalt der Bauteile notwendig. Dadurch werden sich Eigentümerinnen und Eigentümer bewusst, welche Erneuerungsmassnahmen anstehen, und sie können sich frühzeitig darauf vorbereiten.

Instandhaltung

Der Begriff «Gebäudeunterhalt» wird in der Fachwelt in die Themenbereiche Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung unterteilt. Instandhaltungsarbeiten dienen dem Bewahren der Gebrauchstauglichkeit. Sie sorgen also dafür, dass Gebäude oder Gerätschaften durch Reinigen, Richten und Pflegen weiter betrieben werden können. Neben dem Reinigen eines Gerätes oder Bauteils lohnt es sich, durch eine Funktionskontrolle zu prüfen, ob Mängel vorliegen. Schmutz und Umwelteinflüsse greifen Materialien und Bauteile an, was bei schlechter Wartung zu einer starken Verkürzung der Lebensdauer führen kann.

Eine visuelle Kontrolle durch den Laien reicht oft bereits aus, um Mängel zu erkennen. Neben den grossen Elementen wie der Fassade oder den Fensterrahmen muss aber auch bei Kittfugen und Verkleidungen im Innenraum genau hingeschaut werden. Veränderungen sind genau zu beobachten. Sehr wichtig sind auch periodische Kontrollen komplizierterer, nicht direkt einsehbarer Bauteile. Nicht nur das Dach, sondern auch Dachrinnen und Wasserabläufe sollten mindestens einmal im Jahr kontrolliert werden. Trotz aller persönlicher Aufmerksamkeit und Sorgfalt lohnt es sich, das Gebäude alle zehn Jahre durch eine Fachperson beurteilen zu lassen. Während Algenbefall an der Fassade meist vom Laien erkannt wird, kann die Tragfähigkeit des Putzes oder das Nachziehen von Wasser in die Aussenwärmedämmung meist nur durch einen Spezialisten festgestellt werden, weil dieser genau weiss, worauf zu achten ist. Eigene Kontrollen, kombiniert mit fachmännischen Einschätzungen, helfen, sich abzeichnende Instandsetzungs- oder Erneuerungsarbeiten zu erkennen und den Gebäudeunterhalt langfristig zu planen und gezielt vorgehen zu können.

Instandsetzung und Erneuerung

Wenn aufgrund eines Defektes eine Steckdose ersetzt oder ein Parkettboden abgeschliffen und neu geölt wird, spricht man von Instandsetzung. Diese instand gesetzten Bauteile sollten danach wieder während eines weiteren Lebenszyklus genutzt werden können. Instandsetzung ist demnach das Wiederherstellen der Sicherheit und Funktionstüchtigkeit. Der Übergang in die Erneuerung einzelner Elemente oder ganzer Bauteile ist fliessend. Grundsätzlich wird mit diesem Schritt wieder ein neuwertiger Bauzustand erstellt.

Lebenszyklen der Bauteile als Planungsgrundlage

Neben der optischen Bauteilbegutachtung gehört der Lebenszyklus einzelner Bauteile zu den einfachsten Hilfsmitteln zur Abschätzung des Erneuerungsbedarfes. Beim Lebenszyklus wird unterschieden zwischen der Lebensdauer und der Nutzungsdauer. Die Lebensdauer beschreibt die Zeitspanne, in der ein Bauteil seine Funktion erfüllen kann. Je nach Beanspruchung, Bewitterung und Pflege kann die effektive Lebensdauer genauso wie die Nutzungsdauer erheblich vom zu erwartenden Durchschnitt abweichen. Muss ein Fenstersims aus baulichen Gründen beim Ersatz eines Fensters mit ersetzt werden, liegt seine Nutzungsdauer deutlich unter der prognostizierten Lebensdauer. Auch hier kann fachspezifische Unterstützung wertvolle und entscheidende Inputs liefern.

Eine Lebenszyklusanalyse zeigt die anstehenden Arbeiten auf und erlaubt es, verschiedene Arbeitsschritte in sinnvollen Sanierungspaketen zu vereinen. Daraus lassen sich rasch die zu erwartenden Sanierungskosten ermitteln. Durch geschicktes Bündeln von Massnahmen können entsprechend auch Folgekosten eingespart werden.

Gerade bei Stockwerkeigentümergemeinschaften, die vor der Erneuerung die Finanzierung unter den Beteiligten sicherstellen müssen, kommt einer langfristigen Sanierungsstrategie mit hinterlegten Kosten eine besondere Bedeutung zu. Aber auch für Einfamilienhausbesitzerinnen und -besitzer ist es wichtig, anhand des Sanierungsplans künftige Kosten frühzeitig zu erkennen, damit die nötigen Rücklagen sukzessive aufgebaut werden können. So lässt sich sicherstellen, dass zum Zeitpunkt der Umsetzung die finanziellen Mittel auch vorhanden sind.

Vorbeugen ist besser als Heilen

Regelmässige Kontroll- und Unterhaltsarbeiten reduzieren das Ausfallrisiko von Geräten, verlängern die Lebensdauer von Bauteilen und schaffen Planungssicherheit. Nicht gewartete Bauteile weisen eine höhere Anfälligkeit für Mängel auf als solche, die regelmässig geprüft und unterhalten werden. Von der Umwälzpumpe einer Heizung, die im Herbst getestet wurde, kann erwartet werden, dass sie auch zu Beginn der Heizperiode verlässlich anspringt. Wer den Zustand seiner Geräte und Bauteile kennt, wird weniger Überraschungen erleben und kann Erneuerungen langfristig planen und budgetieren.

Kurzfristiges «Handeln müssen» hingegen verlangt meist eine sofortige Verfügbarkeit der entsprechenden Fachkräfte, was einen höheren Preis zur Folge haben kann. Zudem können lange Lieferfristen zu Provisorien und Übergangslösungen zwingen, was wiederum unnötige Kostenfolgen hat. Analog unserer Gesundheit gilt auch für Gebäudesanierungen die alte Volksweisheit «Vorbeugen ist besser als Heilen.»

Mit dem Ratgeber «Unterhalt- und Erneuerungsplanung» (siehe Kasten) bietet der HEV Laien eine Hilfestellung beim Gebäudeunterhalt. Für eine fundierte, langfristige Planung empfiehlt sich das Beiziehen einer Fachperson. Auch der in exklusiver Partnerschaft mit der QualiCasa AG vom HEV Schweiz vertriebene QC-Werterhaltungsplan erleichtert das Vorgehen. Der Werterhaltungsplan liefert Stockwerkeigentümern eine sachliche und neutrale Grundlage für die nächsten Jahrzehnte.

Eine Lebenszyklusanalyse zeigt anstehende Arbeiten auf und hilft dabei, verschiedene Arbeitsschritte in sinnvollen Sanierungspaketen zu vereinen.