Wer ein Grundstück kauft, kann – oder will aus steuerlichen Überlegungen – den Kaufpreis in der Regel nicht sofort vollständig aus eigenen Mitteln finanzieren. Man nimmt deshalb finanzielle Hilfe in Form von Darlehen in Anspruch. Solche gewähren vorwiegend Banken und Versicherungen, aber auch Privatpersonen.
Pfandsicherheit
Zur Sicherstellung von Hypothekardarlehen verpfändet der Eigentümer dem Geldgeber sein Grundstück. Es wird also ein Grundpfandrecht zugunsten des Darlehensgebers (Gläubigers) errichtet und im Grundbuch eingetragen. Schuldner eines Grundpfandrechts ist zwar meist der Eigentümer des verpfändeten Grundstücks. Ausnahmsweise kann aber auch ein Dritter Schuldner sein. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Grundeigentümer sein Grundstück als Sicherheit für eine fremde Schuld zur Verfügung stellt. Zu denken ist etwa an einen Vater, der auf diese Weise die Geldschuld seiner Tochter absichert. Man spricht hier von einem Drittpfand.
Der Schuldbrief
Weit verbreitet für die Sicherstellung von Hypothekardarlehen ist der Schuldbrief, der als Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen wird. Für die Errichtung eines Schuldbriefs bedarf es der öffentlichen (notariellen) Beurkundung. Man unterscheidet zwei Arten von Schuldbriefen: den Papier-Schuldbrief und den Register-Schuldbrief.
Papier-Schuldbrief
In den ersten 100 Jahren nach der Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) im Jahr 1912 konnten Schuldbriefe nur papiermässig ausgestellt werden. Papier-Schuldbriefe sind als physische Wertpapiere ausgestaltet und müssen deshalb sorgfältig aufbewahrt werden. Als Gläubiger gilt derjenige, der den Schuldbrief rechtmässig erworben hat – so beim Inhaber-Schuldbrief – oder derjenige, auf dessen Name der Schuldbrief ausgestellt bzw. übertragen worden ist.Die Übertragung des Gläubigerrechts erfolgt durch eine schriftliche Übertragung auf dem Wertpapier selbst (Indossament). Wenn ein Schuldbrief nicht mehr auffindbar ist, muss dieser durch ein Gericht kraftlos erklärt werden, was Kosten verursacht.
Register-Schuldbrief
Seit dem 1. Januar 2012 gibt es nun eine zweite Art des Schuldbriefs. Seither ist es möglich, den Schuldbrief als Register-Schuldbrief im Grundbuch einzutragen. Register-Schuldbriefe werden nicht mehr physisch ausgestellt. Das Gläubigerrecht wird allein durch den Grundbucheintrag dokumentiert. Folglich gilt derjenige als rechtmässiger Gläubiger, der als solcher im Grundbuch eingetragen ist.
Es ist möglich, einen Papier-Schuldbrief in einen Register-Schuldbrief umzuwandeln. Dazu bedarf es der Zustimmung des Grundeigentümers und der am Schuldbrief berechtigten Person.
Belastungsgrenze
Ein Grundstück lässt sich im Prinzip mit beliebig vielen Grundpfandrechten belasten. Eine Beschränkung gilt allerdings für landwirtschaftliche Grundstücke. Diese dürfen nur bis zu höchstens 135 Prozent des Ertragswerts belastet werden. Auch bei der Belastung der Familienwohnung ist zu beachten, dass der Ehegatte des Grundeigentümers der Errichtung von Grundpfandrechten im Normalfall zustimmen muss.
Amortisation der Hypothek
Bei blossen Teilrückzahlungen (Amortisationen) des Hypothekardarlehens erfolgt in der Regel keine Änderung am Schuldbrief, da dieser noch immer für die Restsumme als Pfand dient. Möglich wäre jedoch, dass jede Abzahlung im Grundbuch – und beim Papier-Schuldbrief zusätzlich auf dem physischen Titel – vermerkt wird (Art. 852 ZGB). In der Praxis ist dieses Verfahren allerdings mit derart viel Aufwand und Kosten verbunden, dass man es nur selten durchführt. Es gilt der Grundsatz: Dem Gläubiger ist zu vertrauen.
Theoretisch kann dem Schuldner so aber eine Doppelzahlung drohen, nämlich wenn der Gläubiger eines Schuldbriefs von beispielsweise nominell 500 000 Franken den Titel mit ebendiesem Betrag an einen Dritten überträgt, obschon der Schuldner bereits eine Teilrückzahlung von 300 000 Franken geleistet hat.
Rückzahlung der Hypothek
Wird das Darlehen vollständig amortisiert, erhält der Grundeigentümer den Papier-Schuldbrief zurück. Nun erfolgt auf der Rückseite des Titels eine Übertragung (Indossament) seitens des Gläubigers auf den Namen des Grundeigentümers. Bei einem Inhaber-Schuldbrief, der auf keinen bestimmten Namen lautet, genügt bereits die Übergabe des Titels an den Grundeigentümer.
Bei einem Register-Schuldbrief erfolgt die Übertragung des Gläubigerrechts auf den Grundeigentümer durch die Eintragung seines Namens im Grundbuch. Dazu bedarf es einer schriftlichen Erklärung des bisherigen Gläubigers.
Keine Löschung des Grundpfandrechts
Bei einer vollständigen Rückzahlung der Hypothek wird das Grundpfandrecht, also der Schuldbrief, im Grundbuch regelmässig nicht gelöscht. So kann er nämlich in einem späteren Zeitpunkt für ein weiteres Darlehen, beispielsweise bei der Dachsanierung, erneut als Sicherheit eingesetzt werden. Dadurch können Kosten für eine Neuerrichtung gespart werden.
Verwaltung von Hypotheken
Verschiedene Banken lassen ihre Hypothekardarlehen von einem anerkannten Finanzdienstleister verwalten, der die Abwicklung der Transaktionen im Hypothekarverkehr ausführt. In diesen Fällen wird das Gläubigerrecht an die SIX SIS AG mit Sitz in Olten übertragen, obschon die Hypothek tatsächlich von der kreditgebenden Bank gewährt wurde. Massgebend ist in solchen Fällen jedoch nach wie vor der Kreditvertrag zwischen dem Kunden und der Bank. Das heisst, für den Grundeigentümer entstehen daraus keine finanziellen und rechtlichen Nachteile.
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