In den ersten Betriebsjahren fallen bei einer Immobilie kaum grössere Reparaturen an. Dann zeigt sich bei einer Kontrolle, dass das Dach saniert werden muss. Auch die Fenster müssten bald erneuert werden. Eigentlich ist absehbar, dass solche Arbeiten irgendwann anstehen. Trotzdem fehlen sie häufig im Unterhalts-Budget. Wer vorher eine Wohnung gemietet hatte, unterschätzt diese Gesamtkosten meist, denn bisher war der Vermieter dafür zuständig.
Welche Kosten fallen jedes Jahr an?
Neben den Hypothekarzinsen entstehen Betriebskosten für Energie, Wasser, Abwasser und Kehricht. Dazu kommen Versicherungen sowie je nach Standort Gebühren und Steuern. Diese Ausgaben lassen sich anhand bisheriger Rechnungen meist gut abschätzen.
Ebenfalls planbar sind die Wartungskosten: Heizungsservice, Kaminfeger oder Kontrollen technischer Anlagen sind regelmässig nötig. Weniger vorhersehbar sind kleinere, spontane Reparaturen, etwa an einer Armatur oder einem Storenmotor. Auch Haushaltsgeräte müssen irgendwann ersetzt werden. Hinzu kommt die Pflege von Garten und Umgebung.
Wenn die grossen Rechnungen kommen
Grössere Erneuerungen wie der Ersatz der Heizung oder eine Dachsanierung müssen dagegen langfristig finanziert werden. Auch ein gut unterhaltenes Haus altert. Rücklagen gehören deshalb abhängig von der Bauteillebensdauer von Anfang an ins Budget. Die Lebensdauertabelle von Bauteilen weist eine Lebensdauer von 20 Jahren für eine Heizung, von 25 Jahren für Fenster und von 50 Jahren für ein Schrägdach aus. Wann ein Ersatz nötig wird, hängt vom tatsächlichen Bauteilzustand ab.
Besonders teuer wird es, wenn mehrere Arbeiten kurz nacheinander anstehen, etwa Heizung, Fenster und Fassade. Neben den eigentlichen Bauteilkosten kommen meist noch Zusatzkosten hinzu: Beim Heizungsersatz können Anpassungen an Elektrik, Rohrleitungen und eventuell Fundamentarbeiten nötig werden, bei Fassadenarbeiten ein Gerüst. Auch Planung, Entsorgung und steigende Baupreise sind zu berücksichtigen.
Wie viel sollte man zurücklegen?
Als Faustregel wird häufig mit jährlichen Ausgaben von rund 1 Prozent der ursprünglichen Bauteilkosten für Unterhalt und Nebenkosten gerechnet. Bei einem Neubau, der für Fr. 800 000.– erstellt wurde, entspricht dies Fr. 8000 pro Jahr, zusätzlich zu Zins und Amortisation. Bei älteren Liegenschaften mit Sanierungsbedarf gehen konservativere Schätzungen von bis zu 2,5 Prozent aus, im Beispiel also bis zu Fr. 20 000.– pro Jahr. Da darin auch Betrieb, Wartung und Reparaturen enthalten sind, bleibt für spätere Erneuerungen oft wenig übrig.
Die Berechnung der Rücklagen für Erneuerungen sollte nicht auf der Basis des Immobilienwerts gerechnet werden, da dieser auch den Grundstückswert beinhaltet. Zwei baugleiche Häuser an verschiedenen Lagen können deshalb unterschiedlich viel wert sein, obwohl ihr Unterhaltsbedarf ähnlich ist.
Genauer ist deshalb eine Berechnung pro Bauteil in Abhängigkeit der Lebensdauer. Dazu werden Alter, Zustand und voraussichtlicher Erneuerungszeitpunkt von Heizung, Dach, Fenstern, Fassade, Küche und Bad und die damit verbundenen Erneuerungszeitpunkte erfasst. Richtofferten von Fachbetrieben helfen bei der Kostenschätzung.
Aus den geschätzten Kosten und den verbleibenden Jahren ergibt sich der jährliche Sparbedarf für Rücklagen. Ein vereinfachtes Beispiel: Wer in zehn Jahren mit einem Heizungsersatz für Fr. 40 000.– rechnet und noch keine Rücklagen besitzt, muss dafür jährlich Fr. 4000.– oder rund Fr. 330.– pro Monat zurücklegen. Die Rücklagen für die übrigen Bauteile werden auf dieselbe Weise berechnet und anschliessend nach Fälligkeit addiert. Wer erst spät mit dem Sparen beginnt, ordnet die Arbeiten nach Dringlichkeit und klärt die Finanzierung frühzeitig mit der Bank.
Und wenn doch etwas Unerwartetes passiert?
Ein Leitungsbruch oder ein defekter Boiler lassen sich nicht planen. Dafür braucht es eine separate, kurzfristig verfügbare Reserve. Sie sollte mögliche Versicherungsselbstbehalte und eine grössere dringende Reparatur abdecken, bei älteren Häusern je nach Zustand mehr.
Ein eigenes Konto hilft, Rücklagen nicht für laufende Ausgaben aufzubrauchen. Einmal jährlich sollte geprüft werden, ob die eigene Planung noch stimmt.
Bei Stockwerkeigentum dient der Erneuerungsfonds der Finanzierung gemeinschaftlicher Erneuerungen. Für Eigentümerausbauten wie beispielsweise Küche, Bad oder Böden in der eigenen Wohnung braucht es zusätzlich eigene Rücklagen.
Fazit
Ein realistisches Unterhaltsbudget umfasst laufende Kosten, Rücklagen für kommende Erneuerungen und eine Reserve für Unvorhergesehenes. Wer diese getrennt erfasst, kennt seinen Finanzbedarf und kann einen monatlichen Sparbetrag festlegen. So lässt sich die Finanzierung grösserer Investitionen rechtzeitig ansparen.
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