Eine Heizungssanierung ist ein komplexes Projekt. Neben der Wahl des Energieträgers (Öl/Gas, Holz, Umweltwärme oder Fernwärme) müssen Eigentümer auch die Kosten, die baulichen Anpassungen und Umtriebe einer Sanierung bedenken. Wer von kantonalen Fördergeldern profitieren möchte, muss zudem verschiedene Auflagen erfüllen. Und die langsame, aber unverkennbare Umsetzung der neuen Energievorschriften (MuKEn 2014) führt zur Frage, welche Heizungstypen langfristig noch erlaubt sein werden.
Im Dickicht dieser vielen Fragen und Entscheidungen können Informationen weiterhelfen. Deshalb organisiert der HEV Schweiz seit einigen Jahren spezielle Infoabende zur Heizungssanierung. Neben den fachlichen, finanziellen und rechtlichen Erwägungen gibt es jedoch eine weitere Frage, die sich nur wenige Eigentümer stellen. Und diese Frage lautet einfach: Für wen saniere ich meine Heizung überhaupt?
Dem Eigentum Sorge tragen
Wer seine Liegenschaft weiterhin selbst nutzen will, hat es verhältnismässig einfach: Die neue Heizungslösung muss vor allem den eigenen Bedürfnissen entsprechen. Diese unterscheiden sich, frei nach dem Motto «Es gibt so viele Meinungen, wie es Menschen gibt». Manche Eigentümer möchten am Vertrauten festhalten und sich nicht mit neuer Technik auseinandersetzen. Deshalb wählen sie nochmals denselben Energieträger. Das klassische Beispiel dafür ist der 1:1-Ersatz von Öl-/Gasheizungen oder die Ablösung von Öl-/Holzheizungen durch einen Stückholzkessel. Je nach Kanton beeinflussen auch Subventionen den Entscheid. So gibt es in verschiedenen Kantonen Fördergelder, wenn eine bestehende Elektrospeicherheizung mit einer Luft-Wasser-Wärmepumpe ersetzt wird.
Wer Haus oder Wohnung an die Nachkommen übergeben will, sollte die neue Heizung so wählen, dass die nächste Generation nicht zu stark eingeschränkt wird. Der langfristige Trend geht klar zu strengeren gesetzlichen Vorgaben. Insbesondere bei Heizungen mit fossilem Energieträger wird die Schraube angezogen. Das zeigt der Blick in diejenigen Kantone, welche ihre Energiegesetze gemäss MuKEn 2014 revidiert haben. Wer beispielsweise im Kanton Luzern erneut eine Öl- oder Gasheizung für seine bestehende Liegenschaft wählt, muss dies seit dem 1. Januar 2019 mit energetischen Massnahmen kompensieren (z. B. Warmwasseraufbereitung mittels Solarthermie).
Den Wert bewahren
Damit eine Liegenschaft ihren Wert behält, ist neben der Bausubstanz auch das technische Innenleben zu bedenken. Eine moderne Gebäudetechnik trägt grundsätzlich zu einem langfristigen Werterhalt einer Liegenschaft bei. Sie dürfte je länger, je stärker auch den Wert eines Objekts mitbestimmen, sagt Patrick Schnorf, Partner bei der Immobilien-Beratungsfirma Wüest Partner AG. Gerade in Gebieten mit starker Konkurrenz könnten regelmässige Investitionen in die Liegenschaft zu einem entscheidenden Verkaufskriterium werden. Dies betrifft vor allem ältere Objekte, sagt Schnorf, denn viele Punkte wie etwa mehrfach verglaste Fenster oder eine adäquate Wärmedämmung werden heute beim Kauf oft vorausgesetzt.
Ins selbe Horn stösst Marcel Truninger, Leiter Region Ost und Mitglied der Geschäftsleitung bei Elco: «Wer die Heizung beizeiten ersetzt, muss beim Verkauf der Liegenschaft keine Abzüge hinnehmen. Wenn die Gebäudetechnik bereits dem aktuellen Stand entspricht, kann das Objekt gekauft und sogleich bewohnt werden. Es geht dann allenfalls noch um die Sanierung von Küche oder Bad, aber die Arbeit im Keller ist bereits gemacht.» Die rechtzeitige Heizungssanierung sei zudem ein wirtschaftliches Gebot: Sowohl der Unterhalt als auch der Betrieb einer alten und reparaturanfälligen Heizung sind sehr kostenintensiv. Im schlimmsten Fall bezahlt man Jahr für Jahr hohe Summen und muss am Ende trotzdem den Totalersatz angehen.
Mietliegenschaften unter Druck
Wenn eine Liegenschaft vermietet wird, betrachten viele Eigentümerschaften die Heizungsfrage etwas anders. Bekanntlich können die Betriebs- und Unterhaltskosten der Heizung auf die Mietparteien überwälzt werden. Der Anreiz, eine moderne und effiziente, aber womöglich etwas teurere Heizung anzuschaffen, kann dadurch sinken. Jedoch gerät diese Sparstrategie unter Druck. Denn gemäss der Leerwohnungszählung 2018 des Bundesamtes für Statistik stehen heute in der ganzen Schweiz mehr Wohnungen leer als in den letzten 20 Jahren. Das zeigt sich in Form sinkender Mieten. Die Neubautätigkeit liegt noch immer deutlich über der zusätzlichen Nachfrage. Wir gehen deshalb davon aus, dass die Mietpreisrückgänge auch im Jahr 2019 anhalten werden, sagt Patrick Schnorf.
Während Preis, Lage und Objekt die wichtigsten Faktoren für die Vermarktung einer Mietwohnung bleiben, werden wegen der hohen Leerstände zusätzliche Argumente für die Vermietung immer wichtiger. Welche Aspekte dabei erfolgversprechend sind, hängt vor allem vom Zielpublikum ab. Die Heizung kann aber durchaus eine Rolle spielen: Gerade bei einem jungen und zahlungskräftigen Publikum stösst das sustainable living, also das ressourcenschonende Wohnen, auf gute Resonanz.
Vorbereitung ist zentral
Neben technischen Parametern wie Energieträger oder Leistung beeinflussen also zahlreiche weitere Punkte die Wahl der richtigen – oder besser gesagt – für den Einzelfall passenden Heizung. Zentral ist eine gute Vorbereitung. Zuerst sollten Eigentümer ihre Ausgangslage und Bedürfnisse klären. Wer dies getan hat, kann mit dem Installateur auf einer ganz anderen Basis diskutieren, sagt Marcel Truninger. Denn die Heizungsfachleute seien Handwerker im besten Sinn: Wer ihnen ein Problem schildert, erhält rasch eine Lösung präsentiert. Gerade deshalb sollte man sicher sein, das Problem richtig zu beschreiben.
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