Eine andere Form, die mit der Einliegerwohnung verwandt ist, kam ursprünglich vor allem auf Bauernhöfen vor. Dabei handelt es sich um das sogenannte «Stöckli», ein Nebengebäude auf dem gleichen Grundstück. Dieses verfügte über separate Räume, in denen die Grosseltern oder Angestellte – sogenannte Einlieger –zur Miete wohnten.
Die Einliegerwohnung ist klar definiert, der Architekt kennt die kantonalen Bauordnungen und Baugesetze dazu. Entscheidend ist, dass es sich um eine in sich geschlossene Wohneinheit in einem Einfamilienhaus handelt. Eine Einliegerwohnung muss ihren Bewohnern die Möglichkeit bieten, einen selbstständigen Haushalt zu führen, unabhängig von den übrigen Räumen des Hauses. Diese kleine Extra-Wohnung verfügt in der Regel über ein bis zwei Zimmer, eine eigene sanitäre Anlage sowie eine Kochmöglichkeit.
Separater und abschliessbarer Zugang
«Bei einer Sanierung ist es wichtig, ein Gesamtkonzept zu erstellen, um alle nötigen Massnahmen zu berücksichtigen. Dies gilt auch für Einliegerwohnungen», sagt Architekt Peter Merz, Inhaber der Firma AP Merz+Co, Architektur und Planung, mit Sitz in Sevelen. Das Unternehmen hat sich unter anderem auf den Umbau und die Erweiterung von Einliegerwohnungen spezialisiert. «Nutzungsänderungen sind prinzipiell bewilligungspflichtig», betont Architekt Merz.
«Da in den meisten Einfamilienhäusern in allen Geschossen Wasseranschluss, Strom und Heizungen vorhanden sind, ist der bauliche Aufwand in der Regel begrenzt», erklärt Merz. Unabdingbar sei, dass die Einliegerwohnung über einen separaten und abschliessbaren Zugang, eigene sanitäre Anlagen und mindestens über eine Kochnische verfüge. «Ausserdem muss die Einliegerwohnung unabhängig von der Wohnung des Vermieters separat nutzbar sein.» Je nach existierendem Grundriss ändern sich die Raumfunktionen. Daraus folgt, dass Wände versetzt, Badinstallationen erneuert, eine zweite Küche eingeplant, separate Zähler installiert sowie Boden und Wandbeläge erneuert werden müssen. Besonders beim Abriss tragender Wände ist Vorsicht geboten. Das verlangt möglicherweise nach einem Statiker.
Liegenschaften, die ausreichend Platz für eine Einliegerwohnung bieten können, sind jedoch oft mehrere Jahrzehnte alt. Deshalb ist ein Umbau am ehesten mit einer umfassenden Sanierung des Gebäudes zu kombinieren. «Die Energievorschriften und bauphysikalischen Anforderungen müssen genauso eingehalten werden wie bei einem Neubau», sagt Peter Merz.
Tageslicht als wesentliche Voraussetzung
«Die Bauvorschriften verlangen von Wohnräumen eine minimale Raumhöhe von 2,40 Metern, damit das Untergeschoss als Wohnraum genutzt oder zur Einliegerwohnung umgebaut werden kann», betont Architekt Merz. Viele Keller kühlen schnell aus, weil wenig direkte Sonneneinstrahlung vorhanden ist. Tageslicht ist aber eine wesentliche Voraussetzung, damit man sich in einer Einliegerwohnung wohlfühlt. Aus wohnraumhygienischen Gründen verlangt die Baugesetzgebung in Bezug auf die Bodenfläche zehn Prozent Fensterfläche. Auch muss die Extra-Wohnung trocken sein und sollte idealerweise eine Luftfeuchtigkeit zwischen 40 und 60 Prozent aufweisen. Diese kann am besten mit einem Hygrometer gemessen werden.
Feuchtigkeit in den Griff bekommen
«Für eine bessere Durchlüftung und eine ständige Frischluftzufuhr sorgen beispielsweise grössere Fenster oder eine Lüftungsanlage», weiss Merz aus Erfahrung. Hinzu kommen eine ausreichende, den Vorschriften entsprechende Wärmedämmung und ein Schallschutz. Eine kontrollierte Be- und Entlüftung birgt noch einen weiteren Vorteil, denn in der Regel zirkuliert die Luft im Untergeschoss viel weniger als in den oberen Etagen. «Ursachen für feuchte Kellerwände sind meistens schadhafte Abdichtungen, steigendes Grundwasser, Rohrbrüche und vor allem ein schlechter Luftwechsel», sagt Peter Merz. Wer den Keller zum vollwertigen Wohnraum ausbauen möchte, muss in der Regel auch Abwasser abführen. Meistens können die Rohre an die bestehende Leitung angeschlossen werden.
Kellerräume befinden sich meist unter der sogenannten Rückstauebene, die mehrheitlich auf Höhe der Strassenoberkante liegt. Bei starken Regenfällen kann es vorkommen, dass die öffentliche Kanalisation vollläuft und das Abwasser aus dem Keller zurückfliesst und das Untergeschoss flutet (siehe dazu auch Artikel «Gut geschützt gegen Starkregen und Oberflächenabfluss»). «Auch ist daran zu denken, dass bei zusätzlichen Installationen und bei der Erstellung einer neuen Nutzungseinheit Anschlussgebühren wie zum Beispiel für Kanalisation, Elektro und Wasser anfallen, genauso wie bei einem Neubau», hält Peter Merz fest. Auch in einer Einliegerwohnung ist der Brandschutz ein Thema. Erfüllt er die baurechtlichen Vorschriften? In der Regel ist immer ein zweiter Fluchtweg erforderlich. Das kann in der Einliegerwohnung ein Zugang zur kleinen Terrasse sein oder auch ein ausreichend grosses Fenster, das den Bestimmungen für Fluchtwege genügt.
Sich ändernde Lebenssituationen
Der Bau einer Einliegerwohnung ist eine Alternative für sich ändernde Lebenssituationen. So kann ein Einfamilienhaus in ein Generationenhaus für mehrere Wohnparteien umgewandelt werden. Wer beispielsweise bei der Kinderbetreuung auf die Unterstützung der Gross- oder Schwiegereltern zählen kann, hat für diese eine Unterkunftsmöglichkeit. Auch als Alterswohnung kann diese kleine Extra-Wohnung geeignet sein. Als weitere Option bietet sich die eigenständige Wohnfläche als Gästewohnung oder Airbnb-Unterkunft an.
Auch finanziell interessant
Einliegerwohnungen bergen noch weitere Vorteile. Finanziell sind sie interessant, weil sie dem Hausbesitzer erlauben, Mieteinnahmen zu generieren. Zudem können die Kosten für Umbau und Unterhalt unter Umständen von den Steuern abgesetzt werden. Ebenso verringert die Einliegerwohnung den zu versteuernden Eigenmietwert. Allerdings müssen die Mieteinnahmen als Einkommen versteuert werden. Finanziell lohnt sich eine Einliegerwohnung meistens erst ab einer Grösse von mindestens 50 Quadratmetern, die über zwei Zimmer inklusive Küche und Bad verfügt. «Je grösser die Wohnfläche und je höher der Wohnstandard sind, desto teurer kann sie vermietet werden», sagt Architekt Merz.
Eine Einliegerwohnung muss ihren Bewohnern die Möglichkeit bieten, einen selbstständigen Haushalt zu führen, unabhängig von den übrigen Räumen des Hauses.
Zusätzliche Wohnung im Eigenheim
Als Einliegerwohnung wird eine zusätzliche Wohnung in einem Einfamilienhaus bezeichnet. Die Einliegerwohnung entsteht durch Abtrennung vom bestehenden Wohnraum oder durch Umbau des Dach-, Erd- oder Kellergeschosses in eine solche Wohnung. Die Einliegerwohnung muss einen separaten Zugang, eigene sanitäre Anlagen und mindestens eine Teeküche haben. Mit anderen Worten: eine autonom funktionierende Nutzungseinheit. Einliegerwohnungen sind auch aus finanzieller Sicht interessant, weil sie dem Hausbesitzer erlauben, Mieteinnahmen zu generieren. Zudem können die Kosten für Umbau und Unterhalt unter Umständen von den Steuern abgesetzt werden, und die Einliegerwohnung verringert den zu versteuernden Eigenmietwert.
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