Eigenmietwert fällt weg und der Erneuerungsfonds schläft noch?

Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft plant für 2030 die Gesamterneuerung von Dach, Fassade und Heizung. Die Kostenschätzung liegt bei rund 2,4 Millionen Franken. Der Erneuerungsfonds weist aber gerade mal 900 000 Franken aus. Gleichzeitig steht fest: Mit der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung entfallen in wenigen Jahren die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten für Unterhaltskosten und Einlagen in den Erneuerungsfonds.

Die Eigentümer stehen vor einem strategischen Entscheid. Sollen Einlagen noch vor dem Systemwechsel erhöht werden? Sollen geplante Sanierungen vorgezogen werden? Oder bleibt alles beim bisherigen Finanzierungsmodell?

Steuerlicher Systemwechsel mit klaren Folgen

Die Schweizer Stimmberechtigten haben der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt. Der Systemwechsel wird frühestens ab Steuerperiode 2028 erwartet. Mit Inkrafttreten entfällt bei selbstgenutzten Liegenschaften nicht nur die Eigenmietwertbesteuerung, sondern auch der Abzug von Unterhaltskosten und damit auch der Abzug von Einlagen in den Erneuerungsfonds.

Nach heutiger Rechtslage sind Einlagen in den Erneuerungsfonds bei der direkten Bundessteuer voll abziehbar, sofern die Mittel ausschliesslich für den Unterhalt der Gemeinschaftsanlagen verwendet werden. Die meisten Kantone kennen vergleichbare Regelungen. Einzelne Kantone definieren Bandbreiten, etwa jährliche Einlagen von 0,2 bis 1 Prozent des Gebäudeversicherungswerts und maximale Fondsgrössen von 5 bis 10 Prozent. Diese steuerliche Abzugsmöglichkeit entfällt mit Inkrafttreten des Systemwechsels zur Wohneigentumsbesteuerung.

Baupreise als zusätzlicher Kostentreiber

Parallel dazu sind die Baupreise im Hochbau in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Analysen von Wüest Partner zeigen, dass insbesondere seit 2021 starke Preisimpulse zu verzeichnen waren, getrieben durch Materialkosten, Lieferengpässe und höhere energetische Anforderungen. Auch wenn sich die Dynamik zuletzt etwas abgeschwächt hat, bleibt das Niveau deutlich über jenem der Vorjahre.

Für eine Gemeinschaft mit einem Gebäudeversicherungswert von beispielsweise 20 Millionen Franken bedeuten selbst moderate Kostensteigerungen erhebliche Mehrbelastungen. Betrug die geplante Fassadensanierung vor einigen Jahren 1,5 Millionen Franken, können es heute leicht mehrere hunderttausend Franken mehr sein. Wird gleichzeitig der Erneuerungsfonds weiterhin nur mit 0,3 Prozent pro Jahr geäufnet, entsteht eine strukturelle Finanzierungslücke, und der Fonds verliert seine stabilisierende Funktion.

Technische Realität statt Pauschalansätze 

Aus bautechnischer Sicht ist entscheidend, dass sich Einlagen nicht am Versicherungswert, sondern an einer realistischen Analyse der Bauteilalterung orientieren. Bauteile folgen unterschiedlichen Schadensverläufen, abhängig von Nutzung, Exposition, Bauqualität und Unterhalt. Statt fixer Annahmen bieten datenbasierte Ersatzwahrscheinlichkeitsmodelle eine belastbare Grundlage. Sie kombinieren Zustandsaufnahmen mit Referenzdaten aus grösseren Gebäudebeständen und leiten daraus wahrscheinliche Interventionszeitpunkte sowie Kostenbandbreiten ab. Solche Modelle werden von professionellen Immobilieninvestoren im Zusammenspiel mit Expertenanalysen vor Ort bereits eingesetzt, um Investitionsspitzen und Risiken langfristig zu steuern. Für Stockwerkeigentümergemeinschaften ermöglicht dieser Ansatz eine deutlich präzisere und sachlich begründete Fondsplanung als starre Prozentregeln.

Empfehlungen an STWE

Erstens sollte die Zeit bis zum Inkrafttreten der neuen Steuerregelung genutzt werden, um eine fundierte Zustandsanalyse der Liegenschaft zu erstellen. Bauteile, Restnutzungsdauern und Risiken sind systematisch zu erfassen.

Zweitens ist darauf basierend ein langfristiger Werterhaltungsplan zu erarbeiten, der die nächsten 20 bis 30 Jahre abbildet. Nur so lassen sich die zu erwartenden Investitionsspitzen erkennen.

Drittens kann auf dieser Basis die Dotierung des Erneuerungsfonds vor dem Systemwechsel überprüft und sachlich begründet angepasst werden. So lässt sich die Zeit vor der Abschaffung des Eigenmietwerts noch für steuerliche Abzüge nutzen. Der ausgearbeitete Werterhaltungsplan dient bei allfälligen Einlageerhöhungen auch als Nachweis vor der Steuerverwaltung.

Viertens ist zu prüfen, ob ohnehin geplante Unterhaltsmassnahmen zeitlich sinnvoll vorgezogen werden können, sofern dies technisch angezeigt ist. Ein rein steuerlich motiviertes Vorziehen ohne bautechnische Notwendigkeit ist hingegen nicht zielführend.

Fazit: Strategisches Zeitfenster nutzen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts markiert einen Wendepunkt für die steuerliche Behandlung der Einlagen in den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentumsgemeinschaften. Der Erneuerungsfonds verliert dadurch jedoch nicht seine grosse Bedeutung für die Werterhaltung der Stockwerkeigentumsbauten, denn steigende Baupreise, alternde Bauteile und technische sowie rechtliche Vorgaben erhöhen den Investitionsdruck.

Gemeinschaften, die jetzt Transparenz über den baulichen Zustand schaffen und ihre Einlagen auf realistische Lebenszyklusbetrachtungen abstützen, sichern sich Handlungsspielraum. Wer hingegen an pauschalen Ansätzen festhält, riskiert Finanzierungslücken und Substanzverluste.

Der Systemwechsel ist nicht nur eine steuerliche Reform. Er ist ein Anlass, die Werterhaltungsstrategie technisch und finanziell neu auszurichten.

Gemeinschaften, die jetzt Transparenz über den baulichen Zustand schaffen und ihre Einlagen auf realistische Lebens-zyklusbetrachtungen abstützen, sichern sich Handlungsspielraum.