Bundesgerichtsentscheid: Dienstbarkeit verhindert Bau

Im letzten November befasste sich das Bundesgericht mit der Auslegung einer Dienstbarkeit im Kanton Appenzell Ausserrhoden. Obwohl das Bauvorhaben bereits rechtskräftig bewilligt worden war, konnte es wegen eines zivilrechtlich begrenzten Bauverbots, das im Grundbuch eingetragen war, nicht verwirklicht werden.

Öffentliches und privates Recht

Die Baubehörden beurteilen Baugesuche grundsätzlich nur nach öffentlich-rechtlichen Kriterien, d. h. nach der Bauordnung und dem Zonenplan. Eine Baubewilligung wird demnach erteilt, wenn die geplante Baute oder Nutzungsart den öffentlich-rechtlichen Bau- und Nutzungsvorschriften von Gemeinde, Kanton und Bund entspricht. Die Baubewilligungsbehörde prüft hingegen nicht, ob möglicherweise privatrechtliche Dienstbarkeiten zugunsten Dritter verletzt werden. Diesbezügliche Streitigkeiten sind auf dem Zivilrechtsweg zu erledigen.

In der Praxis kommt es vor, dass (frühere) Grundeigentümer – losgelöst von der geltenden Bauordnung – eine Vereinbarung abgeschlossen haben, welche die bauliche Nutzung eines Grundstücks einschränkt oder erweitert. Solche privatrechtlichen Vereinbarungen werden in einem notariell beurkundeten Dienstbarkeitsvertrag abgeschlossen und im Grundbuch eingetragen. Dieser Eintrag im Grundbuch ändert jedoch nichts daran, dass im Baubewilligungsverfahren, wie erwähnt, einzig das öffentliche Recht relevant ist.

Fall in Appenzell Ausserrhoden

Zugunsten eines Schulhausgrundstücks wurde im Jahr 1952 eine Grunddienstbarkeit zulasten des Nachbargrundstücks errichtet: Ohne Zustimmung des jeweiligen Eigentümers des berechtigten Grundstücks war es untersagt, auf der Ostseite des Schulhausgrundstücks irgendeinen Bau auf dem Nachbargrundstück hinzustellen. Im Grundbuch wurde diese Dienstbarkeit mit dem Stichwort «begrenztes Bauverbot» eingetragen.

Während der folgenden Jahrzehnte teilte man das berechtigte wie auch das belastete Grundstück in mehrere Parzellen und übertrug die Dienstbarkeit jeweils auf die neu gebildeten Grundstücke. Das ehemalige Schulhaus wird schon seit längerer Zeit als Wohnhaus genutzt.

Stufenordnung der Auslegung

Für die Auslegung einer Dienstbarkeit gibt die Bestimmung von Art. 738 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist allein dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend. Ist jedoch der Wortlaut unklar, darf im Rahmen des Grundbucheintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden, d. h. auf den seinerzeitigen Dienstbarkeitsvertrag, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet. Bringt auch der Erwerbsgrund keine Klarheit, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit – noch immer gestützt auf den Grundbucheintrag – aus der Art ergeben, wie die Dienstbarkeit während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist.

Werden allerdings Streitigkeiten zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien ausgetragen, gelten die allgemeinen obligationenrechtlichen Regeln, wonach sich der Inhalt eines Vertrages nach dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien richtet. Da die Eigentümer im besagten Fall jedoch nicht mehr mit den ursprünglichen Vertragsparteien identisch sind, findet die erwähnte Stufenordnung von Art. 738 ZGB Anwendung.

Konkrete Anwendung

Der Grundbucheintrag «begrenztes Bauverbot» ist auslegungsbedürftig, da sich allein aus dem Eintrag der Umfang der Begrenzung nicht ergibt. Dem Dienstbarkeitsvertrag kann jedoch entnommen werden, dass das Bauverbot sachlich unbegrenzt («irgend einen Bau»), aber räumlich begrenzt ist («auf der Ostseite der Schulhausparzelle»). Es ist unbestritten, dass die zu überbauenden Grundstücke hier auf der Ostseite des ursprünglichen und des heutigen (berechtigten) Grundstücks liegen. Das Gericht kommt zum Schluss, dass das Bauverbot im Zusammenhang mit dem geplanten Bauvorhaben nach wie vor berücksichtigt werden muss. Mit anderen Worten: Die Dienstbarkeit wäre zuerst zu löschen, damit das Bauvorhaben verwirklicht werden könnte.

Ablösung der Dienstbarkeit

Der mit der Dienstbarkeit belastete Grundeigentümer, der bauen wollte, stellte daher in einem zweiten Zivilprozess das Begehren, die Dienstbarkeit abzulösen und im Grundbuch zu löschen. Ein solches Begehren kann vom Belasteten gestellt werden, wenn eine Dienstbarkeit für das berechtigte Grundstück jeglichen Nutzen verloren hat (Art. 736 Abs. 1 ZGB). Das Gericht musste somit prüfen, ob das berechtigte Grundstück heute noch ein Interesse an der zum ursprünglichen Zweck erstellten Dienstbarkeit hat. Dabei hielt es fest, dass bei objektiver Betrachtung «die Bewahrung des Blickes ins Grüne und des Gefühls von Weite» bei der Errichtung der Dienstbarkeit einen wesentlichen Anteil am Gesamtzweck ausgemacht hatte, ebenso die Fernhaltung von jeglichen Beeinträchtigungen. Das Interesse an der Dienstbarkeit besteht folglich unvermindert fort, auch wenn der Schulhausbau mittlerweile dem Wohnen und nicht mehr dem Schulbetrieb dient.

Löschung gegen Entschädigung

Gemäss Art. 736 Abs. 2 ZGB ist es sodann möglich, eine Dienstbarkeit gegen Entschädigung ganz oder teilweise abzulösen und im Grundbuch löschen zu lassen. Voraussetzung ist, dass ein Interesse des Berechtigten an der Dienstbarkeit zwar noch vorhanden, aber im Vergleich zur Belastung des anderen Grundstücks von unverhältnismässig geringer Bedeutung ist. Dem Belasteten gelang es im konkreten Fall jedoch nicht, das erforderliche Missverhältnis gegenüber dem Gericht begründet nachzuweisen.

Fazit

Gemäss der gerichtlichen Auslegung verletzt das Bauvorhaben die Dienstbarkeit. Zudem besteht kein Anspruch des belasteten Grundeigentümers auf Ablösung bzw. Löschung der Dienstbarkeit. Das Bauvorhaben, obschon von den Behörden bereits rechtskräftig bewilligt, kann somit nicht realisiert werden.

Der Fall zeigt eindrücklich, dass bei einem Bauvorhaben nicht nur das öffentliche Recht zu konsultieren ist, sondern auch allfällige privatrechtliche Einschränkungen geprüft werden sollten. Diese sind als Dienstbarkeitslasten im Grundbuch ersichtlich. Bezüglich der Einsicht in das Grundbuch gibt es für Dienstbarkeiten übrigens keine Einschränkung: Jede Person kann sie ohne Nachweis eines besonderen Interesses einsehen.

Urteil 5A_397/2024 vom 8. November 2024 (Auslegung der Dienstbarkeit)

Urteil 5A_395/2024 vom 8. November 2024 (Ablösung der Dienstbarkeit – zur amtlichen Publikation vorgesehen)