Das Gesetz kennt bei Änderungen des Referenzzinssatzes keinen Automatismus, weder bei Senkungen noch bei Erhöhungen. Ob in einem Mietverhältnis ein Senkungsanspruch besteht, hängt insbesondere von den Kostenständen ab, auf denen der aktuelle Mietzins basiert.
Jedes Mietverhältnis ist anders
Gemäss Mietrecht sind für Mietzinsanpassungen verschiedene Kostenfaktoren entscheidend:
Eine Reduktion des Referenzzinssatzes von 1,75 % auf 1,5 % entspricht einer Mietzinsreduktion um 2,91 %.
Dagegen kann der Vermieter folgende Kosten aufrechnen:
40 % der seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufenen Teuerung. Die Indexentwicklung kann auf der Website des HEV Schweiz abgefragt werden.
Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskosten (Gebühren, Wasserzinse, Versicherungsprämien, Verwaltungskosten etc.): Das Bundesgericht verlangt, dass diese Kostensteigerungen aufgrund des Vergleichs der durchschnittlichen Kosten der letzten drei Jahre vor der Mietzinsanpassung mit dem Kostendurchschnitt einer davorliegenden Dreijahresperiode ermittelt werden. Da diese Berechnung einen unverhältnismässigen Verwaltungsaufwand verursacht und deren Prüfung im Streitfall das Schlichtungsverfahren sprengt, werden in zahlreichen Regionen von den Schlichtungsbehörden jährliche Pauschalen von beispielsweise 0,5 % für diese Kostensteigerungen anerkannt. Auskunft hierüber kann die regionale Sektion des HEV geben.
Seit der letzten Mietzinsänderung vorgenommene Investitionen für umfassende Sanierungen und wertvermehrende oder energetische Verbesserungen.
Senkungsanspruch nur bei missbräuchlichem Mietzins
Ein Senkungsanspruch besteht gemäss Gesetz nur dann, wenn der Vermieter mit dem aktuellen Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt.
Zulässig ab dem 4. März 2025 ist ein Nettoertrag auf den investierten Eigenmitteln von höchstens 3,5 % (2 % über dem aktuellen Referenzzinssatz). Erzielt der Vermieter mit dem bestehenden Mietzins keinen übersetzten Ertrag, so muss er den Mietzins nicht senken.
Bei neueren Bauten – bis zu circa 10 Jahren – ist gemäss Gesetz nicht der Nettoertrag auf den Eigenmitteln des Vermieters, sondern die kostendeckende Bruttorendite auf den gesamten Anlagekosten des Mietobjektes massgebend. Kostendeckend ist zur Zeit eine Bruttorendite von höchstens 5 %. Erzielt der Vermieter trotz der Senkung des Referenzzinssatzes keine kostendeckende Bruttorendite, muss der Mietzins nicht gesenkt werden.
Bei über 30-jährigen Altbauten ist die Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses entscheidend. Ein üblicher Mietzins muss nicht gesenkt werden. Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit ist anhand von fünf konkreten Objekten zu erbringen, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem streitbetroffenen Mietobjekt vergleichbar sind.
Achtung Beweispflicht: Können sich Mieter und Vermieter nicht einigen, so hat der Vermieter in einem von der Mietpartei eingeleiteten Verfahren um Mietzinssenkung seinen Einwand des zulässigen Ertrags oder der Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses zu beweisen. Der Nachweis ist an äusserst strenge Anforderungen gebunden.
Zeitpunkt und Form der Senkung
Ergibt sich gesamthaft ein Senkungsanspruch, so besteht dieser nicht per sofort. Eine Mietzinssenkung kann immer erst unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf den nächsten Kündigungstermin hin verlangt werden. Anders als eine Mietzinserhöhung muss eine Mietzinsreduktion nicht mit einem kantonal genehmigten Formular mitgeteilt werden. Um für spätere Mietzinsanpassungen klare Grundlagen zu schaffen, sollte eine schriftliche Mitteilung an den Mieter erfolgen und dabei sollten die einzelnen Erhöhungs- und Senkungsfaktoren sowie die aktuellen Berechnungsgrundlagen (Referenzzins, Landesindex der Konsumentenpreise, Betriebs- und Unterhaltskosten) aufgeführt werden. Erhält der Vermieter ein schriftliches Herabsetzungsbegehren des Mieters, so hat er 30 Tage Zeit zur Stellungnahme. Wird dem Begehren nicht oder nur teilweise entsprochen, kann der Mieter innert 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde gelangen.
Sonderfall: befristete Mietverträge
Bei befristeten Mietverhältnissen oder Verträgen mit einer mehrjährigen Mindestdauer, bei denen der Mietzins meist einer Indexklausel folgt oder gestaffelt ist, hat der Referenzzinssatz keinen Einfluss auf die Mietzinsentwicklung.
Ein Senkungsanspruch besteht gemäss
Gesetz nur dann, wenn der Vermieter mit dem aktuellen Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt.
Nützliche Hilfsmittel zum Thema Mietzinsanpassungen
Mietzinsrechner:
hev-schweiz.ch/mietzinsrechner
HEV-Ratgeber:
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