Kurse vermitteln wertvolles Wissen für eine erfolgreiche Bewirtschaftung von Immobilien

Bewirtschaftet der Eigentümer seine Liegenschaft(en) selbstständig, kommt einiges auf ihn zu. Eine Bewirtschaftungsfirma, welche die administrative und technische Bewirtschaftung sowie die Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Rechnungswesen übernimmt, entlastet den Eigentümer in all diesen Belangen professionell.

Drei Kernbereiche der Verwaltung

Der Bewirtschafter von Mietliegenschaften ist für drei Kernbereiche verantwortlich: die administrative und die technische Bewirtschaftung sowie das Rechnungswesen.

Die administrative Bewirtschaftung beinhaltet unter anderem die Kommunikation mit Mietern und Behörden sowie die möglichst zeitnahe Vermietung von leerstehenden Objekten (Neubauten / bestehende Liegenschaften). Einen solventen und passenden Mieter zu finden, gehört zu den Aufgaben eines Bewirtschafters. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist regional sehr verschieden. Je nach Standort der Liegenschaft (urban oder ländlich), dem ausgeschriebenen Mietzins und der Ausstattung des Mietobjekts melden sich viele Interessenten auf ein Wohnungsinserat.

Anmeldeformular für Mietinteressenten

Stehen mehrere Mietinteressenten zur Auswahl, ist der Entscheid oft schwierig und eine Vorselektion notwendig. Alle Interessenten, die infrage kommen, sollten ein Anmeldeformular für Mietinteressenten ausfüllen. Das Anmeldeformular bildet die Grundlage für die Auswahl des passenden Mieters und den Abschluss des Mietvertrages. Aber aufgepasst: Es bestehen Richtlinien des eidgenössischen Datenschutzbeauftragten betreffend den erhobenen Daten bei Mietinteressenten, die zu berücksichtigen sind.

Sobald sich der Bewirtschafter für einen Mietinteressenten entschieden hat und sich beide Parteien einig sind, wird ein Mietvertrag erstellt. Es empfiehlt sich, ein Mietzinsdepot oder eine Versicherungskaution zu vereinbaren. Bei der Wohnungsmiete sind gesetzlich höchstens drei Monats-Bruttomietzinse erlaubt (Artikel 257e OR). Die Mietzinskaution dient z.B. zur Absicherung von allfälligen Mietzinsausfällen. Die Sicherheitsleistung muss bei einer Bank auf einem Sperrkonto oder einem Depot, auf den Namen des Mieters lautend, hinterlegt werden.

Bedeutung technische Bewirtschaftung

Die technische Bewirtschaftung beinhaltet Wohnungsab- und übergaben inklusive der Erstellung eines Übergabeprotokolls. Zieht ein Mieter aus, hat der Vermieter oder sein Vertreter den Zustand des Mietobjekts zu prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, in ein Abnahmeprotokoll aufzunehmen. Das Protokoll gibt Auskunft über den Zustand des Mietobjekts. Mit seiner Unterschrift auf dem Protokoll verpflichtet sich der ausziehende Mieter zur Übernahme der Kosten für sämtliche Instandhaltungsarbeiten, für die er gemäss Protokoll ausdrücklich haftet. Unterschreibt der Mieter das Protokoll nicht, muss ihm der Bewirtschafter innerhalb von maximal drei Arbeitstagen mittels eingeschriebenen Briefes eine Mängelrüge zustellen. Darin muss klar festgehalten sein, für welche Mängel und in welchem Umfang der Mieter aufkommen muss. Verpasst der Vermieter diese Frist von maximal drei Arbeitstagen, hat er seine Mängelrechte verwirkt. Gemäss der Lebensdauertabelle von Bauteilen errechnet der Bewirtschafter den Betrag, für den der Mieter verantwortlich gemacht werden kann. Diese Kosten werden anschliessend vom Mietzinsdepot abgezogen oder von der Versicherungskautionsfirma übernommen und dem Eigentümer vergütet.

Einhaltung der Hausordnung

Zu den Aufgaben eines Bewirtschafters gehört auch die Überwachung der Einhaltung der Hausordnung. Er mahnt Mieter ab, sollten sich diese nicht daran halten. Bei wiederholter grober Verletzung der Hausordnung kann dies für den Mieter die Kündigung zur Folge haben. Damit die Hausordnung jedoch für die Mieter verbindlich ist, muss sie Bestandteil des Mietvertrages sein. Wird die Hausordnung lediglich am «schwarzen Brett» aufgehängt und wird im Mietvertrag nicht speziell auf die Hausordnung hingewiesen, ist diese rechtlich unverbindlich.

Wird nicht ein externes Facility Management oder ein Hauswart angestellt, gehört auch das Reparaturmanagement zu den Aufgaben des Bewirtschafters. Kleinere Reparaturen und Ausbesserungen an der Wohnung müssen aber vom Mieter selbst und auf eigene Kosten behoben werden. In der Praxis wird dabei vom «kleinen Unterhalt» gesprochen. Darunter fallen kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen und Ausbesserungen, wie zum Beispiel der Ersatz von Zahngläsern, Duschbrausen oder das Ersetzen von Kuchenblechen. Der Mieter hat für den kleinen Unterhalt im Rahmen des Ortsgebrauchs von Gesetzes wegen aufzukommen, ohne dass diesbezüglich im Mietvertrag eine besondere Bestimmung notwendig wäre. Weit verbreitet ist eine Kostengrenze von Fr. 150.– bis 250.– pro Einzelfall. Kann eine Reinigung, eine Ausbesserung oder eine Reparatur nur von einem Fachmann mit spezifischen Fachkenntnissen und speziellen Gerätschaften erledigt werden, oder übersteigt die Rechnung den Betrag von mindestens Fr. 150.–, liegt kein kleiner Unterhalt mehr vor, und die Behebung geht zulasten des Vermieters.

Rechnungswesen

Im dritten Kernbereich, dem Rechnungswesen, fallen folgende Arbeiten an: Das Inkasso der Mietzinse, das Mahnungswesen inklusive der Einleitung von Betreibungen und das Managen der Betriebs- und Nebenkosten inklusive Erstellung der Abrechnungen sowie die Weiterverrechnungen an den Mieter. Zahlt der Mieter den Mietzins oder die Nebenkosten nicht, kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäss Art. 257d OR ausgesprochen werden. Dafür muss dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt und angedroht werden, dass bei Ausbleiben der Zahlung innert Frist die ausserordentliche Kündigung ausgesprochen wird. Zahlt der Mieter innert dieser 30 Tage nicht, kann das Mietverhältnis mit einer weiteren Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats gekündigt werden. Die Versendung der Kündigung muss mit dem kantonalen amtlichen Formular erfolgen, ansonsten ist diese nichtig (gleichbedeutend wie nie entstanden).

Als Eigentümer lernen Sie in einem Bewirtschaftungskurs, wie Sie Ihre Liegenschaft selbst professionell verwalten. Ausserdem lernen Sie den Umgang mit schwierigen Mietern unter Anwendung des aktuellen Mietrechts oder aber auch, wie Sie mit Ihrer Bewirtschaftungs-Firma, die Sie beauftragt haben, optimal zusammenarbeiten. Denise Zürrer