Keine natürliche Publizität beim Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Das Stockwerkeigentum ist somit eine besonders ausgestaltete Form des Miteigentums. Der Stockwerkeigentümer ist im Rahmen seiner Wertquote Miteigentümer an den Bauten und Anlagen des im Stockwerkeigentum aufgeteilten Grundstücks. Jede Stockwerkeinheit bildet einen Miteigentumsanteil, der selbstständig veräussert und verpfändet werden kann.

Das Stockwerkeigentum wurde im Jahr 1965 eingeführt und prägt heute die Wohnsituation vieler Menschen in unserem Land. Fachleute schätzen, dass es in der Schweiz rund eine Million Stockwerkeinheiten gibt.

Sonderrecht und gemeinschaftliche Teile

Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein. Solche müssen als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen – zu geschäftlichen oder anderen Zwecken – mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein, können aber getrennte Nebenräume umfassen. Die gemeinschaftlichen Teile hingegen sind Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen, an denen kein Sonderrecht besteht und die somit der alleinigen Herrschaft eines einzelnen Stockwerkeigentümers entzogen sind. Die gemeinschaftlichen Teile stehen folglich im Miteigentum sämtlicher Stockwerkeigentümer, und zwar im Verhältnis der Wertquoten der einzelnen Stockwerkeinheiten.

Reglementarische Sondernutzungsrechte

Neben dem Sonderrecht und den gemeinschaftlichen Teilen kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft in einem Reglement zudem einzelnen Stockwerkeigentümern besondere Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen einräumen. Diese lassen sich im Grundbuch anmerken. In der Praxis werden sie regelmässig als reglementarische Sondernutzungsrechte bezeichnet, obwohl der Gesetzgeber in Art. 712g Abs. 4 ZGB für sie einen anderen Begriff verwendet, nämlich «ausschliessliche Nutzungsrechte».

Es ist demzufolge möglich, dass dem jeweiligen Eigentümer einer bestimmten Stockwerkeinheit das ausschliessliche Benützungsrecht an einem bestimmten gemeinschaftlichen Teil (z. B. Autoeinstellplatz, Terrasse) zugewiesen wird. Zugewiesene reglementarische Sondernutzungsrechte können ohne die Zustimmung des berechtigten Stockwerkeigentümers nicht verändert werden. Solche Zuweisungen kommen in der Praxis häufig vor. Bei der Veräusserung einer Stockwerkeinheit geht dieses Benützungsrecht gleichzeitig auf den Erwerber über.

Streit um Nutzung eines Balkons

Im konkreten Fall aus dem Kanton Schwyz stritten die Parteien um einen Balkon. Gemäss dem Aufteilungsplan im Begründungsakt verfügt die Stockwerkeinheit A über einen Zugang (Türe) zu einem Balkon, für den ihr gemäss dem Reglement ein ausschliessliches Benutzungsrecht zusteht. In der Realität wurde jedoch eine Balkontüre für die Stockwerkeinheit B gebaut, während die Stockwerkeinheit A bloss über ein Fenster verfügt. Dies hat zur Folge, dass die Einheit A das Sondernutzungsrecht nicht mittels einer Türe, sondern bloss durch ein Fenster ausüben kann.

Nachdem der Eigentümer der Einheit B (mit Türe) den Balkon ausschliesslich für sich beanspruchte, liess der Eigentümer der Einheit A (mit Fenster) dem Eigentümer der Einheit B gerichtlich verbieten, ohne seine Zustimmung den Balkon zu benutzen. Er stützte sich dabei auf sein im Aufteilungsplan eingezeichnetes reglementarisches Sondernutzungsrecht.

Bundesgericht schafft Klarheit

Die beiden kantonalen Vorinstanzen wiesen die Klage ab, weil dem Eigentümer der Einheit A aufgrund der natürlichen Publizität klar sein musste, dass ihm der Balkon nicht zur alleinigen Nutzung zustand. Das Bundesgericht sah dies anders und hielt fest, dass die Plangrundlage zu berücksichtigen sei. Der Eigentümer der Einheit A dürfe den Balkon daher ausschliesslich nutzen.

Gemäss dem Bundesgericht besteht das Wesen der natürlichen Publizität darin, dass ein nach aussen sichtbar in Erscheinung tretender tatsächlicher physischer Zustand den guten Glauben eines späteren Erwerbers des berechtigten Grundstücks unter bestimmten Voraussetzungen zwar zerstören kann. Die natürliche Publizität kommt dann zum Tragen, wenn die Lage bzw. der Umfang eines im Grundbuch aufgenommenen Rechts sich nicht zwingend aus dem Eintrag, jedoch aus baulichen Vorrichtungen ergibt. Diese Vorrichtungen treten nach aussen sichtbar in Erscheinung, was sich ein späterer Erwerber des Grundstücks unter bestimmten Bedingungen entgegenhalten lassen muss. Die natürliche Publizität kommt aber nur in seltenen Einzelfällen zur Anwendung, d. h. bisher nur im Dienstbarkeitsrecht, insbesondere bei Wegrechten. Doch selbst bei Dienstbarkeiten gilt das Gebot der Zurückhaltung, da der Grundsatz bzw. die Hierarchie der Auslegung (Art. 738 ZGB) zu beachten ist.

Daraus folgt, dass ein reglementarisches Sondernutzungsrecht somit auch dann massgebend ist, wenn anders gebaut wurde und der ursprüngliche Zugang nicht zur Verfügung steht. Nicht das Anbringen der Balkontür, sondern der Begründungsakt ist entscheidend. Es gilt somit die klare und eindeutige Einzeichnung im Begründungsplan des Stockwerkeigentums bzw. im entsprechenden Reglement. Die natürliche Publizität, also die tatsächliche und offenkundige Begebenheit, kommt nicht zur Anwendung. Da bereits bei der Erstellung des Gebäudes anders gebaut wurde als vorgesehen, hätte man die Änderung formgerecht berichtigen müssen, und zwar durch einen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung mit qualifiziertem Mehr nach Köpfen und nach Wertquoten sowie mit Zustimmung des berechtigten Stockwerkeigentümers.

Fazit: keine natürliche Publizität

Das Bundesgericht hat mit diesem Entscheid seine restriktive Haltung gegenüber der natürlichen Publizität generell, aber insbesondere auch bei Sondernutzungsrechten im Stockwerkeigentum bestätigt. Es gilt der Grundsatz: Was im Grundbuch eingetragen ist, besteht. Was nicht eingetragen ist, besteht nicht. Notabene: Das Bundesgericht hielt im erwähnten Urteil ebenfalls fest, dass ein Zugang zum Balkon für Einheit A auch noch nachträglich gemäss Plan realisiert werden könne, indem aus dem Fenster eine Tür ausgeschnitten werde.

Urteil Nr. 5A_422/2024 des Bundesgerichts vom 15. Januar 2026 (zur amtlichen Publikation vorgesehen).