In der Vernehmlassung: Änderung der Mietrechtsverordnung

Gemäss Art. 269 OR sind Mietzinse missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird. Wie der Ertrag zu berechnen ist und wie hoch er sein darf, legt das Gesetz nicht fest. Vor 40 Jahren hatte das Bundesgericht entschieden, dass der Ertrag des Vermieters aus seinen investierten Eigenmitteln höchstens 0,5 Prozent über dem damals massgeblichen Hypothekarzins von 5,5 Prozent betragen darf. Die Rendite durfte also maximal 6 Prozent betragen.

Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts richtet sich die zulässige Höhe des Ertrags nach dem vom Bundesamt für Wohnungswesen vierteljährlich publizierten hypothekarischen Referenzzinssatz, erhöht um einen Zuschlag zur Abgeltung der Risiken des Vermieters auf seinen investierten Eigenmitteln. Gemäss Bundesgericht beträgt der Zuschlag zum Referenzzins 2 Prozent, solange der Referenzzins bei höchstens 2 Prozent liegt. Beim geltenden Referenzzinssatz von 1,25 Prozent darf die Rendite somit höchstens 3,25 Prozent betragen. Was gilt, wenn der Referenzzinssatz künftig über 2 Prozent ansteigt, ist zurzeit ungeklärt. Das Parlament hatte den Bundesrat beauftragt, die Rechtslücke zu schliessen.

Vorschlag zur Revision der Mietrechtsverordnung

Der Vorschlag des Bundesrates zur Revision der Mietrechtsverordnung (VMWG) übernimmt die geltende bundesgerichtliche Rechtsprechung im Bereich Mietzinsgestaltung in die Verordnung und ergänzt diese, um Klarheit bei höheren Zinsen zu schaffen:

● Für die Berechnung des übersetzten Ertrags (Nettorendite) gemäss Art. 269 OR übernimmt der Entwurf der VMWG den vom Bundesgericht festgelegten Zuschlag von 2 Prozent zum Referenzzinssatz, solange der Referenzzinssatz höchstens 2 Prozent beträgt.

● Zudem wird festgelegt, wie hoch die Rendite sein darf, wenn der Referenzzinssatz künftig wieder auf über 2 Prozent ansteigen sollte. Hierfür wird der jetzige Zuschlag von 2 Prozent in Viertelprozent reduziert, und zwar abgestuft: je höher der Referenzzinssatz ansteigt, desto tiefer ist der zulässige Zuschlag, bis er bei einem Referenzzinssatz von 5,75 Prozent wieder bei 0,5 Prozent liegt. Dieser Vorschlag ist sachgerecht, denn damit werden grosse Renditeausschläge verhindert.

● Bei Neubauten kommt gemäss Gesetz nicht die Nettorendite zur Prüfung des zulässigen Mietzinses zur Anwendung, sondern die kostendeckende Bruttorendite (Art. 269a Bst. c OR). Auch für deren Berechnung übernimmt die vorgeschlagene Verordnungsrevision die Rechtsprechung.

● Des Weiteren wird im Verordnungsentwurf auch die geltende Rechtsprechung und Praxis zur Berechnung der Mietzinsanpassungen bei wertvermehrenden Investitionen in die vorgeschlagene Verordnungsänderung übernommen. Der HEV Schweiz ist grundsätzlich damit einverstanden, fordert allerdings, die irreführende Formulierung zu korrigieren. Es gilt klarzustellen, dass der ganze Investitionsbetrag für die Mehrleistung verzinst wird, unabhängig davon, ob er mit Eigenmitteln oder Fremdmitteln finanziert wurde. Dafür wird die Amortisation des investierten Kapitals berücksichtigt, so dass nur der halbe Verzinsungssatz zur Anwendung gelangt. Der massgebliche Verzinsungssatz muss also lauten: Investierter Betrag x (Referenzzinssatz + 2): 2.

Zwischen den Grössen «übersetzter Ertrag», «kostendeckende Bruttorendite» und «Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen» besteht eine gewisse Abhängigkeit. Es ist daher systemkonform, alle drei Grössen, gestützt auf die geltende Rechtsprechung, in der Verordnung festzuschreiben. Damit bliebe bezüglich des zulässigen Mietertrags sowie bei Mietzinsanpassungen infolge wertvermehrender Investitionen die geltende Praxis anwendbar. Neu wäre, dass die noch bestehende Lücke in der Rechtsprechung kohärent geschlossen und Rechtssicherheit mit Blick auf künftige Zinsentwicklungen geschaffen würde.