Der Eigentümer eines Einfamilienhauses verfügt in der Regel über genügend Fläche, um relativ unkompliziert einen Autoabstellplatz oder eine separate Garage zu errichten. Bei grösseren Überbauungen hingegen muss die Parkplatzfrage beim Bauprojekt besonders sorgfältig eingeplant werden. Sind mehrere Liegenschaften mit Parkplätzen zu erschliessen, wird daher regelmässig eine unterirdische Autoeinstellhalle erstellt.
Bauliche und funktionale Unabhängigkeit
Bis vor 40 Jahren war es üblich, dass für eine solche Autoeinstellhalle ein Baurecht begründet wurde, und zwar im Sinn eines unterirdischen Gesamtbaurechts auf Teilen der von dem Überbau betroffenen Liegenschaften. Dann jedoch landete ein Streit um eine Doppelgarage in der Berner Gemeinde Ittigen, bei der man für die Hälfte der oberirdischen Garage dem Nachbarn ein Baurecht eingeräumt hatte, vor dem Bundesgericht. Die höchsten Schweizer Richter liessen dieses Baurecht nicht zu und argumentierten, dass bei einem Abbruch der im Baurecht erstellten – quasi hälftigen – Garage die ganze Doppelgarage einstürzen und somit fremdes Eigentum beeinträchtigen würde. Sie hielten fest, dass für ein Baurecht eine bauliche und funktionelle Unabhängigkeit erforderlich sei. Da in der Regel aber unterirdische Autoeinstellhallen mit den darauf erstellten Gebäuden baulich verbunden sind, ist diese Unabhängigkeit in solchen Konstellationen nicht gegeben. Mit dem Urteil vom 23. Mai 1985 korrigierte das Bundesgericht folglich eine langjährige Praxis (BGE 111 II 134).
Rampengrundstück
Die Lösung besteht darin, dass man für die Rampe der Einstellhalle (inkl. Eingangstor) ein separates Grundstück abtrennt. Diesem Rampengrundstück wird die Autoeinstellhalle im Sinn eines Überbaurechts als Grunddienstbarkeitsrecht angehängt. Belastet sind in diesem Fall diejenigen Teile der Grundstücke, die von der Einstellhalle baulich betroffen sind; berechtigt ist das Rampengrundstück. In dieser Konstellation (Rampengrundstück mit Überbaurecht) gilt die bauliche und funktionelle Unabhängigkeit nicht.
Aufteilung in Miteigentum
Das Rampengrundstück steht im Eigentum des Bauherrn. Dieses wird nun in Miteigentum aufgeteilt, so dass bei beispielsweise 40 Autoeinstellplätzen 40 Miteigentumsanteile zu je 1 / 40 begründet werden. Jeder Miteigentumsanteil bildet ein separates Grundstück, wofür ein eigenes Grundbuchblatt eröffnet wird. Es handelt sich hier um selbstständiges Miteigentum. Dies bedeutet, dass jeder Miteigentumsanteil vom jeweiligen Eigentümer separat verkauft und mit Grundpfandrechten belastet werden kann. Da die Autoeinstellhalle einem dauernden Zweck gewidmet wird, ist der Anspruch auf Aufhebung des Miteigentums ausgeschlossen (Art. 650 Abs. 1 ZGB).
Aufhebung des Vorkaufsrechts
Für die Miteigentümer des Rampengrundstücks besteht von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht (Art. 682 Abs. 1 ZGB). Es empfiehlt sich deshalb, dieses Vorkaufsrecht aufzuheben, da ein zukünftiger Wohneigentümer wohl auch einen eigenen Parkplatz haben möchte. Die Aufhebung des Vorkaufsrechts der Miteigentümer bedarf der öffentlichen Beurkundung und kann im Grundbuch vorgemerkt werden.
Nutzungsordnung
In einer Nutzungsordnung für das im Miteigentum stehende Rampengrundstück lässt sich die Zuweisung der Parkplätze festhalten. Die Parkplatznummern gemäss Plan werden darin den entsprechenden Miteigentumsanteilen zugeordnet. Diese Nutzungsordnung kann im Grundbuch angemerkt werden.
Wer dereinst einen Miteigentumsanteil von 1 / 40 kauft, ist Miteigentümer zu 1 / 40 am Rampengrundstück und somit dank des Überbaurechts auch zu einem gleichen Anteil Miteigentümer an der ganzen Autoeinstellhalle. Zudem hat er ein ausschliessliches Benützungsrecht an einem bestimmten – nämlich seinem – Parkplatz gemäss reglementarischer Zuordnung.
Stockwerkeigentum
Befindet sich das Gebäude im Stockwerkeigentum, kann die Einstellhalle auch als gemeinschaftlicher Teil ausgestaltet werden. So ist es möglich, die Autoeinstellplätze den einzelnen Wohnungen im Reglement der Stockwerkeigentümer zuzuordnen. Es handelt sich dabei um eine reglementarische Zuordnung, die ohne Zustimmung des Berechtigten nicht verändert werden kann.
Unselbstständiges Miteigentum
Zulässig ist auch, einzelne Miteigentumsanteile dauernd mit einer bestimmten Liegenschaft oder einer Stockwerkeinheit (Hauptgrundstück) zu verbinden. Solche Miteigentumsanteile können nicht gesondert veräussert, verpfändet oder belastet werden (Art. 655a ZGB). Eine Vermietung ist jedoch zulässig. Bei einem Verkauf des Hauptgrundstücks ist dadurch sichergestellt, dass der Käufer automatisch auch über einen Autoeinstellplatz verfügt. Rechtlich handelt es sich um eine subjektiv-dingliche Verknüpfung.
Fazit
Die sorgfältige Planung der Autoabstellplätze für Grundeigentümer verdient bei jeder Überbauung eine besondere Beachtung. Der Vollständigkeit halber ist abschliessend noch darauf hinzuweisen, dass an die Besucherparkplätze ebenfalls zu denken ist. Zudem dürfen die Parkplätze für Behinderte nicht vergessen werden, deren Vorgaben jedoch im öffentlichen Recht geregelt sind.
Ratgeber Recht
