Zwischen Oktober 2023 und September 2024 wurden auf den führenden Immobilienportalen rund 20 000 Wohnungen mehr inseriert als in der Vorjahresperiode – ein Anstieg von 5,6 Prozent. Insgesamt waren 384 000 Mietwohnungen ausgeschrieben. Trotz der höheren Ausschreibungszahlen verringerte sich die durchschnittliche Insertionszeit um zwei Tage auf 25 Tage. Mehr Wohnungen mussten weniger lang ausgeschrieben werden, was auf eine steigende Nachfrage schliessen lässt.
Die Marktabdeckung der untersuchten Immobilienportale beträgt über 80 Prozent. Die OWI-Studie erfasst die ausgeschriebenen Inserate und vergleicht sie mit der Ausschreibungszeit. Dies erlaubt Rückschlüsse auf Veränderungen in der Nachfrage.
Erstmals seit der Periode von Oktober 2020 bis September 2021 nahm die Zahl der Inserate wieder zu (siehe Abbildung 1). Dieses gestiegene Angebot ist jedoch nicht auf eine erhöhte Bautätigkeit zurückzuführen. Vielmehr liegt der Grund in einer höheren Fluktuation: Mehr Menschen wechselten ihre Wohnung, was zu einem Anstieg der Online-Inserate führt.
Vermehrte Umzüge schaffen freie Wohnungen
Die Auswertung des umfangreichen statistischen Materials zeigt, dass der Anstieg der Insertionszahlen nicht auf eine wachsende Wohnbautätigkeit zurückzuführen ist. Vielmehr liegt die Ursache in einer erhöhten Umzugsfrequenz, die wiederum durch gestiegene Bestandesmieten bedingt ist. Laut dem Mietpreisindex stiegen diese zwischen Oktober 2023 und Oktober 2024 um 3,8 Prozent. Nach zwei Erhöhungen des Referenzzinssatzes von 1,25 auf 1,75 Prozent erhöhten sich die Mieten deutlich stärker als die allgemeine Teuerung, die im gleichen Zeitraum lediglich um 0,6 Prozent zunahm.
Die höheren Bestandesmieten führten dazu, dass viele Mieterinnen und Mieter mit einem Wohnungswechsel reagierten. Dazu kamen häufig substanzielle Nachzahlungen bei den Nebenkosten, ausgelöst durch die stark gestiegenen Energiepreise in der Vorperiode. Angesichts der steigenden Kosten suchten zahlreiche Haushalte günstigere Wohnlösungen, indem sie entweder auf Wohnfläche verzichteten oder längere Pendelstrecken in Kauf nahmen. Die frei gewordenen Wohnungen fanden jedoch rasch neue Mieterinnen und Mieter, was an der gesunkenen Insertionszeit ablesbar ist und auf eine schweizweit steigende Nachfrage nach Mietwohnungen hinweist.
Markus Meier, Direktor des Hauseigentümerverbandes Schweiz (HEV), unterstreicht diese Entwicklung: «Der Anstieg der inserierten Mietwohnungen seit der Pandemiephase ist auf vermehrte Umzüge zurückzuführen.» Dies belege die Mobilität der Mieterinnen und Mieter und auch die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarkts, interpretiert Meier die aktuelle OWI-Studie. «Günstigere, kleinere oder ländlichere Wohnungen werden zunehmend attraktiv, während frei werdende Objekte schnell neu vermietet werden», sagt Meier weiter. Dennoch sei die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum dringend erforderlich, schliesst er.
In fast allen Kantonen: mehr Inserate, kürzere Insertionszeiten
Die Zunahme des Insertionsvolumens bei gleichzeitig verkürzten Insertionszeiten ist ein landesweites Phänomen, das sich in der Mehrheit der Kantone zeigt (Abbildung 2). In 21 der 26 untersuchten Kantone stieg die Zahl der inserierten Mietwohnungen, während in 18 Kantonen die Insertionszeiten zurückgingen. Lediglich in acht Kantonen registrierte die Studie längere Insertionszeiten, darunter Appenzell Innerrhoden mit einem Plus von drei Tagen und Neuenburg mit einem Plus von vier Tagen. In den Kantonen Zug, Schwyz, Zürich, Nidwalden, Uri und Wallis verlängerten sich die Insertionszeiten moderat um jeweils einen Tag, was auf eine leichte Entspannung der Mietwohnungsmärkte in diesen Regionen hindeutet.
Die Unterschiede zwischen den Kantonen bleiben gross: Im Kanton Zug liegt die durchschnittliche Insertionszeit bei nur noch 10 Tagen, was auf einen praktisch ausgetrockneten Mietwohnungsmarkt hinweist. Im Gegensatz dazu deuten die längeren Insertionszeiten von 35 bis 53 Tagen in Kantonen wie Baselland, Appenzell Ausserrhoden, Solothurn, Neuenburg und Jura auf ein Überangebot an Mietwohnungen hin. Bemerkenswert ist die Angleichung der Insertionszeiten zwischen den Kantonen: In Regionen mit zuvor sehr kurzen Ausschreibungszeiten stiegen diese an, während sie in Kantonen mit langen Insertionszeiten zurückgingen.
Ungebrochene Nachfrage in Städten
Entgegen reisserischer Schlagzeilen zeigt sich, dass der städtische Mietwohnungsmarkt funktioniert. Die frei gewordenen Wohnungen wurden problemlos durch die steigende Nachfrage absorbiert. Überraschenderweise wurden in den untersuchten Städten teure Mietwohnungen mit Bruttomieten von 2500 bis 3500 Franken stärker nachgefragt als preisgünstige Wohnungen mit Bruttomieten unter 1000 Franken, die typischerweise einkommensschwächeren sozialen Schichten zugutekommen. Die Detailauswertung der OWI-Studie zeigt, dass dieser Anstieg hauptsächlich auf ein grösseres Angebot an teuren und grossen Wohnungen zurückzuführen ist. Es ist erfreulich, dass Städte nach wie vor auch für Gutverdienende attraktiv sind, denn für einen ausgeglichenen Finanzhaushalt braucht es auch gute Steuerzahler.
Für Studienleiter Prof. Dr. Peter Ilg des Swiss Real Estate Instituts zeigt auch die diesjährige OWI-Winterstudie, dass die Marktmechanismen auf dem Mietwohnungsmarkt spielen: «Steigen die Bestandesmieten wie in dieser Berichtsperiode aufgrund der Erhöhung des Referenzzinssatzes, so werden mehr Wohnungen angeboten. Aus Kostengründen ziehen mehr Mieter in günstigere Wohnungen und verzichten so auf etwas Wohnraum, was zu der gewünschten Innenverdichtung führt. Besonders spannend ist, dass in den untersuchten Städten vor allem teure Wohnungen bevorzugt werden. In vier der analysierten 12 Städten geht die Nachfrage nach günstigen, kleinen Wohnungen sogar leicht zurück.»
Über den Online-Wohnungsindex OWI
Der Online-Wohnungsindex OWI erfasst statistisch die Anzahl ausgeschriebener Mietwohnungen in der Schweiz. Der Index wird erstellt durch den Hauseigentümerverband Schweiz (HEV), den Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT Schweiz) und das Swiss Real Estate Institute (SwissREI). Die halbjährlich publizierte Studie basiert auf der Auswertung der Online-Inserate von Mietwohnungen der führenden Immobilienportale in der Schweiz. Die Marktabdeckung beträgt über 80 Prozent. Der HEV ist die Dachorganisation der Wohneigentümer und Vermieter in der Schweiz. Die SVIT Schweiz vertritt als Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft die Interessen von 30 000 Immobilienfachleuten. Das Swiss Real Estate Institute konzentriert sich neben der Forschung auf die Bereiche Lehre und Dienstleistung / Beratung für die Schweizer Immobilienwirtschaft.