Nationalrätin Natalie Imboden, Vorstandsmitglied des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes, fordert mit einem neuen Vorstoss, alle Vermieter in der ganzen Schweiz zur Verwendung eines kantonal genehmigten Formulars zu verpflichten. Anhand dieses Formulars soll der Mieter beim Abschluss des Mietvertrags über den Mietzins des Vormieters informiert werden. Übersteigt der Anfangsmietzins jenen aus dem vorherigen Mietverhältnis, muss der Vermieter dies begründen. Das Formular weist die Mietpartei auf die Möglichkeit der Anfechtung des vertraglich vereinbarten Anfangsmietzinses hin.
Formularpflicht würde bestehende Problematik noch verschlimmern
Eine schweizweite Formularpflicht hatte das Parlament bereits 2016 abgelehnt. Die Kantone können heute bereits die Formularpflicht für die Mitteilung des Anfangsmietzinses im Falle von Wohnungsmangel einführen. Die Initiantin will die Bekanntgabe der bisherigen Miete bei Mieterwechseln per Formularpflicht gesamtschweizerisch und unabhängig von Wohnungsmangel für obligatorisch erklären. Das eigentliche Ziel dieser Forderung ist die Zementierung der bestehenden Altmieten und damit eine Umverteilung. Die Verbindlichkeit der vertraglich vereinbarten Anfangsmietzinsen soll durch die Förderung der gerichtlichen Anfechtung durch die Mieterschaft untergraben werden.
Der schweizweite Zwang zur Formularpflicht würde die Problematik der bundesgerichtlichen Rechtsprechung noch verschlimmern, wonach entgegen der gesetzlichen Beweislastregel (Art. 8 ZGB) nicht der anfechtende Mieter die behauptete Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses beweisen muss, sondern der Vermieter dessen «Nichtmissbräuchlichkeit». Bei Altbauten ist dieser Beweis der «Nichtmissbräuchlichkeit» aufgrund der bundesgerichtlichen Vorgaben nicht zu erbringen. Die Berechnung der angemessenen Rendite führt aufgrund der Verwendung der historischen Erwerbspreise zu ökonomisch unsinnigen Werten. Der Nachweis der orts- und quartierüblichen Mieten scheitert daran, dass es die geforderten fünf fast identischen Mietobjekte gar nicht geben kann, da jede Mietwohnung anders ist. Damit legen die Gerichte die angefochtenen Anfangsmietzinsen selbst fest, was mehr oder weniger willkürlich ist, da es keine brauchbaren Statistiken gibt.
Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt
Mit der zu erwartenden Zunahme der Anfechtungen aufgrund der Formularpflicht würden die sehr tiefen «Altmieten» auch bei einem Mieterwechsel zementiert. Es gäbe keinerlei Möglichkeit mehr, diese je – basierend auf einem ortsüblichen zeitgemässen Niveau – anzupassen. Auf den Mietwohnungsmarkt hätte dies schwerwiegende negative Auswirkungen. Statt den Wohnungsbau zu fördern, würde die Formularpflicht zu einem weiteren Rückgang der Investitionen führen.
«Das eigentliche Ziel dieser Forderung ist die Zementierung der bestehenden Altmieten.»
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