Erneut höherer Referenzzinssatz für Mieten

Die Finanzierungskosten stellen seit jeher den bedeutendsten Kostenpunkt für die privaten Vermieter dar. Für sie ist es zentral, dass die Mieten an die Veränderungen der Finanzierungskosten (Hypothekarzinse) angepasst werden können. Im langjährigen Durchschnitt entspricht der hypothekarische Referenzzinssatz von 1,75 Prozent noch immer einem sehr tiefen Stand. Zur Erinnerung: Seit seiner Einführung 2008 ist der hypothekarische Referenzzinssatz von 3,5 Prozent kontinuierlich bis auf 1,25 Prozent gesunken. Seither konnten viele Mieter in bestehenden Mietverhältnissen von den sinkenden Zinsen profitieren. Sie haben Mietzinssenkungen bekommen, oder energetische und wertvermehrende Investitionen des Vermieters konnten mit den gesunkenen Zinsen verrechnet werden, so dass keine Mietzinserhöhung vorgenommen werden musste. Vermieter, welche die Mieten nach unten angepasst haben, können zum Ausgleich der Referenzzinssatzsteigerung nun auch eine Anpassung nach oben vornehmen.

Wie weiter mit dem Referenzzinssatz?

Der Referenzzinssatz basiert auf dem volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Der so ermittelte Durchschnittszinssatz wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen kaufmännisch auf ein Viertelprozent gerundet und als mietrechtlich massgebender Referenzzinssatz publiziert. Die nächste Publikation erfolgt am 1. März 2024. Fachleute gehen davon aus, dass der Referenzzinssatz im Frühling unverändert bleiben wird, mit einer weiteren Erhöhung ist jedoch zu einem späteren Zeitpunkt zu rechnen.

Referenzzinssatz und weitere Kosten

Sowohl der Mieter als auch der Vermieter kann zum Ausgleich von Kostenänderungen, die seit der letzten Mietzinsfestlegung eingetreten sind, eine Anpassung des Mietzinses verlangen. In jenen Mietverhältnissen, in denen der Referenzzinssatz auf einem Niveau unter 1,75 Prozent basiert, berechtigt die Erhöhung um ein Viertelprozent gemäss Mietrechtsverordnung (Art. 13 Abs. 1 VMWG) zu einem Mietzinsaufschlag von 3 Prozent. Gemäss Gesetz kann der Vermieter sodann auch 40 Prozent der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise sowie gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten (Versicherungsprämien, Gebühren, Hauswartungskosten etc.) als Erhöhung geltend machen. Je nach regionaler Praxis der Schlichtungsbehörden kommt für diese allgemeinen Kostensteigerungen eine jährliche Pauschale zur Anwendung. Zu einer Erhöhung berechtigen sodann die seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommenen Investitionen für wertvermehrende oder energetische Verbesserungen oder umfassende Überholungen der Mietliegenschaft.

Zuwarten oder Handeln?

Eine Mietzinserhöhung muss auf dem kantonal genehmigten Formular vorgenommen und begründet werden. Die Erhöhung kann unter Einhaltung einer Anzeigefrist (Kündigungsfrist plus 10 Tage) auf einen vertraglichen Kündigungstermin erfolgen. Wo vertraglich keine Kündigungstermine vereinbart wurden, gilt der Ortsgebrauch. Der Vermieter muss im Streitfall beweisen können, dass der Mieter die Mitteilung rechtzeitig erhalten hat. Aufgrund von Verzögerungen (postalische Zustellung und Abholfristen) sollte das Formular 20 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist per Einschreiben versandt werden. Vermieter sind nicht verpflichtet, die Mietzinserhöhung auf den erstmöglichen Termin hin vorzunehmen. Die Erhöhung kann auch auf einen späteren Kündigungstermin geltend gemacht werden.

Seit der Einführung des hypothekarischen Referenzzinssatzes im 2008 konnten viele Mieter in bestehenden Mietverhältnissen von den sinkenden Zinsen profitieren.