Was ist mein Eigenheim wert? Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen? Noch Mitte letzten Jahres zeigten die Transaktionspreise gemäss dem Immo-Monitoring 2023 von Wüest Partner AG trotz veränderter Ausgangslage (steigende Zinsen, höhere Baukosten, Ukraine-Krieg usw.) eine steigende Tendenz: Eigentumswohnungen wurden gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich 7,3 Prozent und Einfamilienhäuser um 8,8 Prozent höher gehandelt. Trotz steigender Hypothekarzinsen zeigt sich der Wohneigentumsmarkt seit über einem halben Jahr immer noch sehr robust. Dass die nach wie vor hohen Preise nicht «aufgeblasen», sondern fundamental begründbar sind, zeigt eine neue Studie des gleichen Beratungsinstituts. Dabei wurden in einem vergleichenden Modell von 1985 bis 2021 die Einflüsse von Bevölkerungswachstum, realem BIP-Wachstum, Arbeitslosenquote, Inflation, Hypothekarzinsen und Leerstand berücksichtigt. So haben die ersten drei Faktoren einen positiven und die letzten drei Faktoren einen negativen Effekt auf die Wohneigentumspreise. Es wurde anhand dieses Modells auch festgestellt, dass die Preise für EFH stärker mit diesen Fundamentaldaten verknüpft sind als bei Eigentumswohnungen, bei denen die Preise volatiler sind. Die Studie zeigte auch, dass das Niedrigzinsumfeld nur für etwa einen Drittel der Preisanstiege verantwortlich ist. Es spricht aber einiges dafür, dass die Phase steigender Wohneigentumspreise in den kommenden Jahren zum Erliegen kommen wird. Allfällige Preissteigerungen dürften unter der prognostizierten Inflation liegen, weshalb nur noch von einem nominalen Wachstum gesprochen werden kann. Von einer leichten Abkühlung geht auch die Raiffeisengruppe aus.
Wer jetzt also seine Eigentumswohnung oder sein Einfamilienhaus verkaufen möchte, sollte von der noch intakten Marktsituation profitieren und den Entscheid nicht hinausschieben.
Die Frage ist, zu welchem Preis? Es gibt viele Gründe, den Wert der eigenen Liegenschaft schätzen zu lassen, nicht nur für einen Verkauf. Auch für eine Nachlassregelung oder eine allfällige Neufinanzierung im Hinblick auf einen Umbau. Eine Bewertung ist auch bei einer güterrechtlichen Regelung angezeigt – oder einfach aus reiner Neugierde oder zur Standortbestimmung.
Keine Besichtigung notwendig
Dank der heute zur Verfügung stehenden Anwendungen wie Google Maps und einem effizienten Berechnungstool unserer Partnerfirma für hedonische Bewertungen und deren GeoInfo-Modelle sowie aufgrund einiger von Ihnen zu liefernden technischen Angaben ist es möglich, den Wert Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung auch ohne Besichtigung zu bestimmen.
Funktionsweise der hedonischen Bewertung
Die Grundidee ist einfach: Für jede Eigenschaft einer Immobilie ist der Nachfrager bereit, einen bestimmten Betrag in Franken zu bezahlen. Für eine attraktive Lage innerhalb der Gemeinde bezahlt der Nachfrager x Franken, für einen gehobenen Standard y Franken und so weiter. Aus der Summe der einzelnen Zahlungsbereitschaften für alle erfassten Eigenschaften resultiert der Marktwert. Die vorliegende Methode berücksichtigt Nettowohnfläche, Volumen, Baujahr, Zustand, Standard, Lage in der Gemeinde sowie die Attraktivität der relevanten Gemeinde bzw. in Gross- und Mittelzentren diejenige der Quartiere. Die Attraktivität der Gemeinde, die sogenannte Makrolage, ergibt sich aus dem Bündel aller standortgebundenen Eigenschaften wie Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen, Steuerniveau, Wohnprestige etc. Der Benutzer braucht diese Informationen allerdings nicht bei jeder Bewertung zu erheben, denn diese bilden bereits einen integralen Bestandteil des Modells. Hinterlegt ist eine Tabelle der mittleren Angebotspreise pro Gemeinde bzw. Stadtquartier und Nutzung. Das Preisniveau ist ein sehr guter Gradmesser für die gesamte Attraktivität der Gemeinde bzw. des Quartiers; es stellt gewissermassen die Beurteilung aller Standorteigenschaften durch den Markt dar. Unterschiedliche Standortattraktivitäten manifestieren sich in den unterschiedlichen Preisniveaus der Schweizer Gemeinden.
Die Umsetzung der Idee erfolgt mittels einer multiplen Regression, einer wissenschaftlich fundierten und weitverbreiteten Methode der Ökonometrie. Dabei wird der Zusammenhang zwischen jeder vordefinierten Einflussgrösse und dem Marktpreis im statistischen Verfahren ermittelt (bspw. der Zusammenhang zwischen der Objektgrösse und dem bezahltem Marktpreis). Die so aus den effektiven Markttransaktionen ermittelten Zusammenhänge der Einflussfaktoren und der Marktwerte bilden die Grundlage für die Marktwertschätzung eines beliebig spezifizierten Objektes, für das bspw. noch kein Verkaufspreis vorliegt. Oft spricht man in diesem Zusammenhang auch von einer statistischen Vergleichswertmethode.
HEV-Schätzungsaktion EFH / STWE
Aufgrund der nach wie vor grossen Nachfrage bietet der Hauseigentümerverband Schweiz seinen Lesern erneut die Möglichkeit, ihr Eigenheim mit Preisen des aktuellen Marktes zu vergleichen. Laden Sie dazu das Formular als pdf herunter. Es erfolgt kein Besuch durch einen Experten.
Die Bewertungsspezialisten der Schätzungsabteilung des HEV Zürich nehmen die Bewertung mittels der autorisierten, aktuellen hedonischen Bewertungsfunktion der Firma Wüest Partner AG vor. Innert drei bis vier Wochen erhalten Sie als Kunde des HEV Zürich eine ausführliche Auswertung, die nicht nur Auskunft über den mittleren Marktwert Ihrer Immobilie gibt, sondern auch Angaben über die statistische Preisspanne, die Positionierung der Liegenschaft im Preisspektrum der Region und über das Rating des örtlichen Marktes vermittelt. Ebenso wird ein geschätzter Mietwert generiert.
Unter: hev-zuerich-hedonic.wuestappraisal.com können Sie die Bewertung auch direkt vornehmen.
Die angebotene Computerschätzung eignet sich für kurante Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, nicht aber für Luxus- oder Abbruchobjekte, Mehrfamilien- und Geschäftshäuser. HEV Schweiz
Expertenschätzung
Viele HEV-Sektionen führen konventionelle Schätzungen durch. Dabei wird Ihre Liegenschaft von einem professionellen Schätzer besichtigt. Sie erhalten einen mehrseitigen Schätzungsbericht für Ihre Akten. Dieser enthält alle wichtigen Daten und einen Baubeschrieb. Die Kosten einer solchen Schätzung sind allerdings höher als diejenigen einer Computerschätzung und belaufen sich je nach Objekt auf deutlich über tausend Franken.
Computerschätzung
Aufgrund tausender Vergleichsobjekte wird Ihr Heim bewertet.
Aktuell: Dem Modell liegen tatsächlich erzielte Liegenschaftspreise zugrunde.
Praktisch: Sie füllen nur einen Fragebogen aus; Sie erhalten keinen Besuch.
Zuverlässig: Für Durchschnittsobjekte hat sich die hedonische Methode bewährt. Vorsicht ist bei Luxus- und Abbruchobjekten angezeigt. Nicht geeignet ist die Methode für Mehrfamilien- und Geschäftshäuser.
Ratgeber Recht
