In vielen Kantonen hat man noch bis Ende März Zeit, um seine Steuererklärung fristgerecht einzureichen. Wer sich für die Steuererklärung Zeit nimmt, vergisst in der Hektik keine Abzüge. Gerade Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer haben einige Möglichkeiten für Abzüge.
So darf man Ausgaben, die bei einem Umbau oder einer Sanierung entstehen, vom steuerbaren Einkommen abziehen. Man kann entweder die effektiven Kosten für werterhaltende Arbeiten geltend machen oder eine Pauschale einsetzen. Der Pauschalabzug beträgt beim Bund und in den meisten Kantonen für bis zu zehn Jahre alte Liegenschaften 10 Prozent des Eigenmietwerts, für ältere Liegenschaften 20 Prozent.
Nicht abzugsfähig sind Arbeiten, die wertvermehrend sind. Davon ausgenommen sind Massnahmen, die den Energieverbrauch senken – etwa der Einbau einer Wärmepumpe oder eine bessere Aussendämmung. Vorsicht: Renovationen beinhalten oft sowohl werterhaltende, energiesparende als auch wertvermehrende Arbeiten. In solchen Fällen muss man den Wert der Arbeiten aufteilen.
Allerdings verpassen es viele Immobilieneigentümer, ihre Steuerbelastung zu reduzieren. Wegen unnötiger Fehler bezahlen sie über Jahre zu viel. Diese Fehler kommen besonders häufig vor:
Fehlende Belege
Viele bemerken erst beim Ausfüllen der Steuererklärung, dass sie ihre Ausgaben für werterhaltende Arbeiten gar nicht belegen können.
Tipp: Bewahren Sie alle Rechnungen auf. Wenn Belege fehlen oder unvollständig sind, kann man nur die Pauschale abziehen.
Falsche Abzüge
Oft muss man sich mit dem Steueramt streiten, ob eine Investition werterhaltend und abzugsfähig ist. Hilfreich sind Listen der Kantone, die zeigen, was man abziehen darf und was nicht. Mit Fotos vor und nach dem Umbau lassen sich die Kosten besser belegen.
Tipp: Wertvermehrende Ausgaben können Sie zwar nicht abziehen. Bewahren Sie die Belege aber trotzdem unbedingt auf. Sie können die Kosten später beim Verkauf der Liegenschaft geltend machen und so Grundstückgewinnsteuern sparen.
Keine Planung
Wer grössere Renovationen auf mehrere Jahre aufteilt, kann viel Steuern sparen. Werterhaltende Kosten darf man nämlich nur in dem Jahr geltend machen, in dem sie umgesetzt wurden. In der Regel ist das Datum der Handwerkerrechnung entscheidend. Übersteigen die Kosten das steuerbare Einkommen, kann man nur einen Teil abziehen. Das Ehepaar im Beispiel darf 2025 nur 120 000 Franken abziehen, obwohl es 130 000 Franken investiert hat (siehe Tabelle).
Tipp: Kleinere Arbeiten sollten Sie innerhalb eines Kalenderjahres durchführen. In den übrigen Jahren profitieren Sie dann vom Pauschalabzug.
Energie-Massnahmen
Die Kosten energetischer Sanierungen werden oft falsch aufgeteilt. Richtig ist: Abzugsfähig ist nur, was nicht mit Fördergeldern bezahlt wurde. Man kann die Kosten über drei Jahre gestaffelt in Abzug bringen, falls sie das steuerbare Einkommen übersteigen. Das Paar im Beispiel kann im kommenden Jahr 120 000 Franken abziehen. 2027 folgen die restlichen 30 000 Franken.
Wichtig: Falls der Eigenmietwert abgeschafft wird, darf man die Kosten für den Unterhalt und je nach Kanton auch für Energie-Massnahmen nicht mehr abziehen.
Renovationen: Welche Arbeiten sind wann steuerlich abzugsfähig?
Beispiel: Ehepaar mit 3-Familienhaus; 120 000 Franken steuerbares Einkommen; Renovationen: 40 000 Franken wertvermehrend, 130 000 Franken werterhaltend, 150 000 Franken Energiespar-Massnahmen (in Franken)
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| Abzüge pro Steuerperiode | ||
| 2025 | 2026 | 2027 |
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Einkommen vor Renovation | 120'000 | 120'000 | 120'000 | |
Wertvermehrende Arbeiten (total 40 000) 1 | 0 | 0 | 0 | |
Werterhaltende Arbeiten (total 130 000) 2 | -130'000 | 0 | 0 | |
Energiespar-Massnahmen (total 150 000) 3 | 0 | -120'000 | -30'000 | |
Steuerbares Einkommen | 0 | 0 | 90'000 | |
1 Beim Verkauf können sie bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten vom Gewinn abgezogen werden. 2 Werterhaltende Massnahmen müssen im gleichen Steuerjahr geltend gemacht werden.
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