Die tieferen Hypothekarzinssätze haben bereits zum zweiten Mal in diesem Jahr zu einer Reduktion des hypothekarischen Referenzzinssatzes für die Mieten um ein Viertelprozent geführt. Mit Wirkung ab dem 2. September 2025 beträgt der Referenzzinssatz nur noch 1,25 Prozent. Der Hauseigentümerverband Schweiz empfiehlt den Vermietern, ihre Mietzinse aufgrund der neuen Kostenstände zu überprüfen.
Für Mietzinsanpassungen sind gemäss Mietrecht verschiedene Kostenfaktoren entscheidend. Massgebend ist das einzelne Mietverhältnis. Die Senkung des Referenzzinssatzes von 1,5 auf 1,25 Prozent ist daher nur für jene Mietverhältnisse von Bedeutung, bei denen der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzinssatz von über 1,25 Prozent basiert.
Die Senkung des Referenzzinssatzes von 1,5 auf 1,25 Prozent entspricht einer Mietzinsreduktion von 2,91 Prozent. Dagegen kann der Vermieter 40 Prozent der Teuerung (LIK) sowie Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskosten (Gebühren, Wasserzinse, Versicherungsprämien, Verwaltungskosten etc.) aufrechnen. In zahlreichen Regionen werden von den Schlichtungsbehörden jährliche Pauschalen von häufig rund 0,5 Prozent für diese Kostensteigerungen anerkannt. Auskunft können die einzelnen Sektionen des HEV geben. Zudem kann der Vermieter seit der letzten Mietzinsänderung vorgenommene Investitionen für wertvermehrende oder energetische Verbesserungen verrechnen.
Senkungsanspruch nur bei Missbräuchlichkeit
Ein Senkungsanspruch besteht gemäss Gesetz nur dann, wenn der Vermieter mit dem aktuellen Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt. Zulässig ist ab dem 2. September 2025 ein Nettoertrag auf den investierten Eigenmitteln von höchstens 3,25 Prozent. Erzielt der Vermieter mit dem bestehenden Mietzins keinen übersetzten Ertrag, so muss er den Mietzins nicht senken. Bei neueren Bauten (bis zehn Jahre) ist für die Missbrauchsprüfung gemäss Gesetz die kostendeckende Bruttorendite auf den gesamten Anlagekosten des Mietobjektes massgebend. Die Bruttorendite darf bei einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent höchstens 4,75 Prozent betragen. Erzielt der Vermieter trotz der Senkung des Referenzzinssatzes keine kostendeckende Bruttorendite, muss der Mietzins nicht gesenkt werden. Bei über 30-jährigen Altbauten ist die Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses entscheidend. Ein üblicher Mietzins muss nicht gesenkt werden.
Verfahren und Zeitpunkt der Senkung
Ergibt sich gesamthaft ein Senkungsanspruch, so kann die Mietzinssenkung unter Einhaltung der Kündigungsfrist (im Normalfall drei Monate) auf den nächsten Kündigungstermin verlangt werden. Wenn der Vermieter nicht von sich aus tätig wird und er ein schriftliches Herabsetzungsbegehren des Mieters erhält, hat der Vermieter 30 Tage Zeit zur Stellungnahme. Entspricht er dem Senkungsbegehren nicht oder nur teilweise, kann die Mietpartei innert 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde gelangen. In einem Verfahren um Mietzinssenkung hat der Vermieter seine Verrechnungsgründe gegen den Herabsetzungsanspruch aufgrund der Senkung des Referenzzinssatzes darzutun. Beruft der Vermieter sich auf den Einwand der zulässigen bzw. nicht kostendeckenden Rendite oder der Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses, so hat er diesen Einwand nachzuweisen. Der Nachweis ist an äusserst strenge Anforderungen gebunden.
Keine Senkung bei Index- oder Staffelmietverträgen
Bei befristeten Mietverhältnissen oder Verträgen mit einer mehrjährigen Mindestdauer, bei denen der Mietzins meist einer Indexklausel folgt oder gestaffelt ist, hat der Referenzzinssatz keinen Einfluss auf die Mietzinsentwicklung während der festen Mietdauer.
Wie weiter mit den Zinsen
Es wird allgemein erwartet, dass es nach der jüngsten Senkung in diesem Jahr keine weitere Veränderung des Referenzzinssatzes mehr geben wird und dieser bis auf Weiteres stabil bleibt.
Nützliche Hilfsmittel zum Thema Mietzinsanpassungen
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